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  • Le texte de la loi espagnole

    (NE PAYEZ PAS VOS CHARGES A L'ETRANGER, SI VOUS ETES HORS DROIT FRANCAIS !)

    (Au sujet des charges réclamées au profit de l'Espagne, elles ne sont naturellement jamais justifiées puisque plus personne ne reçoit d'appels à des AG ni des PV. Par conséquent elles sont nulles. Vous n'avez même pas besoin de répondre cela à un escroc, il se fonde sur votre incrédulité)

     

    (résumé établi en Espagne): loi votée le 26-11-98, parue au JO espagnol le 15-12-98, et mise en application le 6-1-99.

    (Les escrocs en tous genres, jouent sur ces trois dates pour faire croire qu'il y aurait une loi du 6-1-99 distincte de celle du 15-12-98....tous les artifices sont bons !)

    Texte espagnol:

    Le fait que l’Espagne soit une des principales destinations touristiques à l’échelle mondiale rendait nécessaire la réglementation précise d’une formule spéciale d’acquisition de logements touristiques : celle nommée « time-sharing » en Anglais et "multipropriedad" en Espagnol, jusqu’à présent.
    Cette réglementation est visée à la Loi du 15 décembre 1998 qui, comme fait le plus remarquable, interdit l’utilisation du terme « multipropriedad « ou de tout autre susceptible de faire penser que l’acheteur acquiert un droit de propriété et établit la dénomination officielle suivante :
    « Droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers à usage touristique ».

    (Source: Ordre du conservatoire des hypothèques et du commerce 1999)

    01 En quoi consiste le droit d’utilisation à temps partiel d’un bien immobilier ?
    Il s’agit du droit à utiliser, de façon exclusive et pendant une période spécifique de chaque année, un appartement touristique équipé du mobilier approprié. Ce droit implique le droit à la prestation de services additionnels tels que le nettoyage de l’appartement, l’entretien des éléments communs de l’immeuble ou du complexe où se trouve l’appartement, etc.…( comme nous le verrons au point 4, ces services sont assurés par une entreprises de services).

    La « période spécifique » de chaque année est ce que la Loi appelle « temps partagé »; cette période ne peut être inférieure a une semaine et se répète chaque année jusqu’à la limite du nombre d’année visé au point 2. Toutes les périodes d’un immeuble ou complexe auront la même durée et chaque acheteur pourra acquérir celles qu’il voudra.

    02 Le droit d’utilisation est-il illimité ?
    Non. Au moment de constituer ce régime spécial d’exploitation d’un immeuble ou d’un complexe, le promoteur doit en fixer la durée, qui sera de trois ans au moins et de cinquante au maximum. Comme il a été préalablement exposé, l’acheteur n’acquiert aucun droit de propriété mais ce qui dans le Droit espagnol est connu sous le nom de « droit réel limité », c'est-à-dire un droit spécial d’utilisation d’un appartement dont le propriétaire continue à être le promoteur.

    03 Qui se charge de meubler l’appartement ?
    Le promoteur. Préalablement à la vente des droits d’utilisation à temps partiel d’un ou plusieurs biens immobiliers, le promoteur devra meubler chaque appartement avec le mobilier approprié pour son utilisation et dresser un inventaire qui sera inclus dans les contrats de vente.

    04 Qui se charge du nettoyage de l’appartement et de l’entretien des éléments communs de l’immeuble ou du complexe ?
    Aux termes de la Loi, ces tâches sont du ressort d’une entreprise de services avec laquelle le promoteur devra nécessairement passer un contrat lors de la constitution du régime spécial d’exploitation. Il existe la possibilité que le promoteur lui-même assure la prestation de ces services.

    05 Comment ce régime spécial d’exploitation touristique est-il constitué ?
    Le promoteur devra obligatoirement passer un acte authentique par devant Notaire et l’inscrire au Registre Foncier. L’acte Notarié devra contenir des renseignements tels que la description de chaque appartement, le nombre de périodes, la durée de celles-ci, les heures d’arrivée et de départ de chaque utilisateur, les services fournis, etc.… A l’acte authentique il faudra joindre le contrat passé par le promoteur et par l’entreprise de services, ainsi que les contrats d’assurance exigée par la Loi (qui visent à s’assurer que le promoteur et l’entreprise de services respectent leurs engagements). Tous ces documents seront conservés au Registre.

    06 Quel est le but de l’inscription du régime au Registre Foncier ?
    L’inscription sert à garantir que le promoteur est le propriétaire de l’immeuble ou du complexe et qu’il s’est acquitté de ses obligations ( dans le cas contraire, le Notaire n’authentifierait pas l’acte et le Conservateur des Hypothèques ne l’inscrirait pas), et à faciliter la publicité dans la vente des droits d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers, vu que tout le monde peut se rendre au Registre et consulter les caractéristiques du régime, le contrat passé avec l’entreprise de services et les assurances.

    07 Existe-il une autre forme de publicité ?
    Avant de commencer la vente, le promoteur est tenu d’éditer une brochure ou document informatif contenant les renseignements visés à la Loi, de manière à faire connaître aux éventuels acheteurs des informations précises. Cette brochure sera distribuée de façon gratuite, après avoir été mise aux archives au Registre Foncier.

    En outre le promoteur devra fournir aux intéressés l’adresse et numéros de téléphones des services officiels où il pourra obtenir des renseignements sans aucun frais : Bureaux de Tourisme, Bureaux Municipaux de Consommation, Etudes de Notaires et Registres.

    08 Comment peut-on acquérir les droits d’utilisation à temps partiel ?
    Par la voie d’un contrat passé par le promoteur et l’acheteur. Ce contrat peut être sous-seing privé mais si l’acheteur souhaite faire inscrire son droit au registre Foncier il faudra passer un acte authentique par devant Notaire. Le contrat devra contenir les faits et les circonstances visés à la Loi (mobilier, services et éléments communs, frais de passation du contrat, etc.…).

    Il n’est pas indispensable que l’immeuble ou le complexe soient déjà construits mais s’ils ne le sont pas la Loi établit une série de précautions et de garanties afin d’assurer la protection du droit de l’acheteur.

    09 En quelle langue le contrat doit-il être rédigé ?
    Obligatoirement en espagnol ou, au choix de l’acquéreur, dans l’une des langues officielles en Espagne. Toujours au choix de l’acquéreur, il peut en outre être rédigé dans n’importe quelle langue d’un Etat membre de l’Union Européenne.

    10 Les parties peuvent-elles se soumettre à une Loi autre que la Loi espagnole ?
    Non. La loi applicable est toujours la loi espagnole, quel que soit le lieu de passation du contrat.

    11 L’inscription au Registre Foncier est-elle conseillée ?
    Oui, car le Droit espagnol accorde, de façon générale, une importante protection juridique à celui qui inscrit ses droits. En outre, et comme nous l’avons vu au point 5 l’inscription préalable est obligatoire, l’enregistrement de son droit par l’acquéreur évitera que ce droit continu a être inscrit au nom du promoteur et que celui-ci puisse (vu les particularités du système d’enregistrement espagnol) l’hypothéquer ou le vendre de nouveau au détriment du premier acquéreur. En outre (du fait des particularités du système espagnol précitées), l’inscription met l’acquéreur à l’abri des actions judiciaires ou des saisies éventuellement intentées contre le promoteur.

    (cet article est totalement en contradiction avec les faits; cette inscription ne sert à rien si ce n'est faire gagner de l'argent à un notaire, strictement pour rien. Cela ne protège absolument pas. Les promoteurs font se qu'ils veulent...)

    12 L’acquéreur peut-il renoncer au contrat une fois celui-ci signé ?
    Oui, dans un délai de dix jours et sans avoir à fournir la moindre explication. Il a en outre un délai de trois mois pour résilier le contrat si le promoteur n’a pas respecté ses engagements, s’il lui a fourni des renseignements insuffisants ou si le contrat est incomplet.

    13 Faut-il verser le prix à la signature du contrat ?
    Non, car il faut attendre que les délais visés au point 12, pendant lesquels l’acquéreur peut renoncer ou résilier le contrat, se soient écoulés. Par contre, le promoteur et l’acquéreur peuvent convenir des garanties visant à garantir le paiement une fois ces délais écoulés.

    14 Mis à part le prix quels autres frais l’acheteur doit-il verser ?
    La taxe au titre de l’acquisition et, si le contrat est passé sous forme d’acte public et est inscrit au Registre Foncier, les droits de notaire et d’enregistrement, qui sont établis par décret ministériel.

    Annuellement, l’acquéreur doit verser sa part au titre des frais d’entretien à l’entreprise de services ; cette quote-part est établie à la signature du contrat et est mise à jour chaque année conformément a l’Indice des prix à la Consommation (ou conformément au critère de mise à jour librement convenu).

    15 L’acquéreur adhère-t-il à un club ou société ?
    Non. La situation de chaque acquéreur est autonome et indépendante de celle des autres acheteurs. Il est toutefois possible, par l’intermédiaire du promoteur, de participer à un système d’échange ; dans ce cas l’acquéreur doit passer le contrat correspondant avec l’entreprise chargée d’assurer ce service.

     

    Traduction des articles 10 , 11 et 13 de la loi:

     

    Loi espagnole
    42084 Mercredi 16 Décembre 1998 BOE n° 300


    Article 10. Désistement et résolution du contrat.


    1. L'acheteur de droits d'utilisation en temps partagé a un délai de dix jours, à compter la date de signature du contrat, pour renoncer à ce dernier, s'il le désire. Si le dernier jour du délai mentionné est un jour non ouvrable, ce dernier sera exclu du calcul, et le délai se terminera le jour ouvrable suivant. L'acheteur ne devra ni indemnisation ni aucun frais pour exercer le désistement.
    2. Si le contrat ne contient pas les mentions ou les documents auxquels se réfère l'article 9 (obligation d'écrire dans la langue de l'acheteur), ou au cas où l'acheteur n'aurait pas été suffisamment informé de l'interdiction de l'article 8.1, ou négligé certaines des obligations des autres paragraphes de ce même article, ou si le document informatif livré ne correspondrait pas avec celui archivé dans le Registre, l'acheteur pourra le dénoncer dans un délai de trois mois, à compter depuis la date du contrat, sans qu'on puisse exiger de lui le paiement d'une indemnité ou des frais.
    Au cas où il y a un manque de véracité dans l'information fournie à l'acheteur, celui-ci pourra, sans préjudice de la responsabilité pénale à laquelle pourrait encourir le vendeur et sans préjudice de ce qui est établi dans le paragraphe précédent, demander l'action en nullité du contrat conformément aux dispositions des articles 1 300 et suivants du Code Civil (espagnol).
    Après complément d'information avant que n'expire le dit délai, l'acheteur pourra renoncer dans les dix jours suivants celui de la correction apportée, selon ce qui est établi dans le paragraphe 1 de cet article.
    Passés les trois mois, sans avoir complété l'information et sans que l'acheteur ait fait usage de son droit de résolution, ce dernier pourra également renoncer dans les dix jours qui suivent le délai d'expiration, selon ce qui est établi dans le dit paragraphe 1 de cet article.
    3. Le désistement ou la résiliation du contrat devra être notifié au propriétaire ou au promoteur au domicile qui figure nécessairement dans le contrat. La notification pourra être faite par tout moyen garantissant la certitude de la communication et de sa réception, ainsi que de la date de son envoi. En tant que désistement, il sera suffisant que l'envoi soit effectué avant l'expiration du délai.

    Article 11. Interdiction d'avances.


    1. Est interdit le paiement de toute avance par l'acheteur au transmetteur avant que n'expire le délai d'exercice de la faculté de désistement ou tant qu'il dispose de la faculté de résiliation à celles que se réfère l'article précédent. Cependant, les parties pourront établir les accords et les conditions qu'elles estiment nécessaires pour garantir le paiement du prix reporté, pourvu qu'ils ne soient pas contraires à cette interdiction et qu'ils n'impliquent pas que le transmetteur reçoive, directement ou indirectement, tout type de contre proposition en cas d'exercice de la faculté mentionnée à résilier.
    2. Si l'acheteur avait versé une certaine somme au transmetteur, il aura le droit d'exiger à tout moment le remboursement de cette somme doublée, en pouvant opter entre résilier le contrat dans les trois mois suivant sa signature ou exiger son accomplissement total.

    Article 13, Résolution (du contrat) faute de paiement des quotes-parts.


    1. Sauf accord avec le titulaire du temps partagé, le propriétaire (de l'immeuble) aura une faculté de résiliation au cas où l'acheteur titulaire du droit d'utilisation en temps partagé, une fois dûment averti (des charges à devoir), ne s'occupe pas, pendant au moins une année, du paiement des sommes demandées pour les services de charge en question.
    Le propriétaire pourra exercer cette faculté de résiliation, à la demande de la société de service, après demande préalable du paiement de la dette au domicile du possesseur de temps partagé, à moins que ceci ne figure explicitement dans le contrat. Le possesseur de temps partagé sera averti qu'il sera procédé à la résiliation de son contrat, si dans un délai de trente jours calendaires les sommes réclamées ne sont pas payées complètement
    2. Pour mener à bien la résiliation, le propriétaire devra allouer, pour le titulaire du droit de temps partagé, la partie proportionnelle du prix correspondant à la période encore utilisable selon le contrat.

    Cependant, par procédure pénale on pourra prononcer la perte entière ou partielle des sommes qui, conformément au paragraphe précédent, reviennent au titulaire du droit de temps partagé. Tout cela sans préjudice de la faculté modératrice des Tribunaux établie dans l'article 1 154 du Code Civil (espagnol).
    3. Le propriétaire qui exerce la faculté de résiliation définie dans cet article sera obligé de s'occuper des dettes que le titulaire du droit d'utilisation en temps partagé a en suspens avec la société de services, sauf accord contraire avec celle-ci.