La Directive européenne de 1994 dans le droit français en 1998 et loi française en 2008 et 2014 (voir loi française)

(Ce texte a été transformé par la directive euroépenne de 2008, transposé en droit français le 22 juillet 2009, en même temps que la réforme de la loi de 1986: première partie le cadre de la directive européenne mise en droit français, voir la rubrique "Loi du 22 juillet 2008" qui vous renverra sur internet. voir la rubrique "directives européennes")

Voici la directive européenne de1994 transcrite dans le droit français

LOI N° 98-566 DU 08 JUILLET 1998

Publiée au Journal Officiel le 09 juillet 1998

Portant transposition de la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

L'Assemblée et le Sénat ont adoptés,

Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit:

Article 1^er

Le chapitre 1^er du titre II du livre 1^er du code de la consommation est complété par une section 9 ainsi rédigée :

Section 9

"Contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé

"Article L.121-60.- Est soumis aux dispositions de la présente section tout contrat ou groupe de contrats, conclu à titre onéreux, par lequel un professionnel confère à un consommateur, directement ou indirectement, la jouissance d'un ou plusieurs biens immobiliers à usage d'habitation, par périodes déterminées ou déterminables, pour au moins trois années ou pour une durée indéterminée.

"Est soumis aux dispositions de la présente section le contrat de souscription ou de cession de parts ou actions de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé régi par la loi n° 86-18 du 06 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.

"Article L.121-61.- L'offre de contracter est établie par écrit et indique :

"1° L'identité et le domicile du professionnel ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination, sa forme juridique et son siège; s'il y a lieu, ceux du propriétaire des locaux et de l'intermédiaire, ainsi que le lien juridique existant entre eux;

"2° La désignation et le descriptif précis du ou des locaux et de leur environnement ou les éléments permettant de les déterminer et, si l'immeuble est en construction, les indications essentielles relatives aux délais d'exécution des travaux, au raccordement aux divers réseaux, aux garanties d'achèvement ou de remboursement en cas de non-achèvement et au permis de construire;

"3° Les indications essentielles relatives à l'administration de l'immeuble;

"4° L'objet du contrat, la nature juridique du droit au titre duquel le consommateur jouira des locaux, la durée de ce droit, sa date de prise d'effet et les principales conditions légales de son exercice avec l'indication éventuelle de celles qui restent à remplir;

"5° La date limite et les conditions de réalisation de l'acte définitif si l'offre tend à la formation d'un avant contrat;

"6° La durée et la fréquence de la période unitaire de jouissance;

"7° Les dates d'occupation ou, le cas échéant, leur modalité de fixation ainsi que les modalités de détermination des locaux occupés;

"8° Les installations et équipements communs mis à la disposition du consommateur et les services fournis, à titre accessoire, ainsi que leur prestataire, les conditions d'accès à ces équipements et installations et une estimation du coût de cet accès pour le consommateur;

"9° Le prix initial, les frais ainsi que le montant détaillé de toutes les sommes dues périodiquement ou leurs éléments de détermination; le taux d'évolution annuel desdites sommes au cours de la période triennale précédent l'offre ou, si cette information n'est pas disponible, une mention avertissant du risque d'augmentation; le montant ou les éléments de détermination des impôts, taxes et redevances obligatoires, à la date de l'offre;

"10° Le mode de paiement du prix et, le cas échéant, le recours à un crédit quelle qu'en soit la forme;

"11° L'affiliation ou la non-affiliation du professionnel à une bourse d'échanges et la possibilité offerte au consommateur d'y adhérer, ainsi que les conditions, en particulier financières, et effets essentiels de cette affiliation et de cette adhésion;

"12° La mention du caractère limitatif de l'énumération des frais, charges et obligations de nature contractuelle.

"L'offre est signé par le professionnel. Elle indique sa date et son lieu d'émission.

"Les mentions devant figurer dans l'offre sont préciser par un arrêté.

"Article L.121-62.- L'offre reproduit en caractères très apparents les dispositions des articles L.121-63 à L.121-68.

"Article L.121-63.- L'offre, complétée par la mention de l'identité et du domicile du consommateur, est remise ou envoyée à ce dernier en deux exemplaires, dont l'un, qui lui est réservé, comporte un coupon détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de rétractation prévue à l'article L.121-64. Ce coupon rappelle la mention de l'identité et du domicile ou du siège du professionnel.

"L'offre est maintenue pendant un délai de sept jours au moins à compter de sa réception par le consommateur. La preuve de la date de réception incombe au professionnel.

"Article L.121-64.- L'acceptation de l'offre résulte de sa signature par le consommateur, précédée de la mention manuscrite de la date et du lieu, suivie de son envoi au professionnel par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, à défaut, par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date d'envoi.

"Dans les mêmes formes, le consommateur peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter de l'envoi au professionnel de l'offre acceptée, sans indemnité ni frais, à l'exception éventuelle des frais tarifés nécessairement engagés.

"Article L.121-65.- Les délais prévus par les articles L.121-63 et L.121-64 qui expireraient un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé sont prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

"Article L.121-66.- Avant l'expiration du délai de rétractation prévu à l'article L.121-64, nul ne peut exiger ou recevoir du consommateur, directement ou indirectement, aucun versement ou engagement de versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit.

"Article L.121-67.-Lorsqu'il est financé par un crédit porté à la connaissance du professionnel, le contrat est formé sous la condition suspensive de l'obtention de ce crédit.

"L'exercice par le consommateur de la rétractation prévue à l'article L.121-64 emporte résiliation de plein droit du contrat de crédit affecté au financement du contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé, sans frais ni indemnité, à l'exception éventuelle des frais nécessairement engagés.

"Article L.121.68.- Lorsque le consommateur réside en France ou lorsque le bien ou l'un des biens est situé sur le territoire français, l'offre est rédigé en langue française.

"L'offre est en outre rédigée, au choix du consommateur, dans la langue ou l'une des langues de l'Etat membre dans lequel il réside ou dont il est ressortissant, parmi les langues officielles de la Communauté européenne.

"Lorsqu'en application des alinéas qui précèdent l'offre est rédigée en deux langues le consommateur signe, à son choix, l'une ou l'autre version.

"Lorsque le bien ou l'un des biens est situé dans un autre Etat membre de la Communauté européenne que la France et que le contrat n'est pas rédigé dans la langue de cet Etat en application du présent article, une traduction conforme dans cette langue est remise au consommateur.

"Article L.121-69.- Toute publicité relative à tout contrat ou groupe de contrats visé à l'article L.121-60 indique la possibilité d'obtenir le texte des offres proposées ainsi que l'adresse du lieu où il peut être retiré.

"Article L.121-70.- Est puni de 100 000 F d'amende le fait:

"1° Pour tout professionnel, de soumettre à un consommateur une offre tendant à la conclusion de tout contrat ou groupe de contrats visé à l'article L.121-60 sans que cette offre soit établie par écrit, contienne les mentions énumérées à l'article L.121-61 et reproduise en caractères très apparents les dispositions des articles L.121-63 à L.121-68;

"2° Pour tout annonceur, de diffuser ou faire diffuser pour son compte une publicité non conforme aux dispositions de l'article L.121-69.

"Article L.121-71.- Est puni de 200 000 F d'amende le fait, pour tout professionnel, d'exiger ou de recevoir du consommateur, directement ou indirectement , tout versement ou engagement de versement, à quelque titre et sous quelque forme que ce soit, avant l'expiration du délai de rétractation prévu à l'article L.121-64.

"Article L.121-72.- Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables, dans des conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal, des infractions définies aux articles L.121-70 et L.121-71. Les peines encourues par les personnes morales sont :

"1° L'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal;

"2° Les peines mentionnées à l'article 131-39 du code pénal.

"Article L.121-73.- Est réputée non écrite toute clause qui attribue compétence à une juridiction d'un Etat non partie à la convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 et à la convention de Lugano du 16 septembre 1988 concernant la compétence judiciaire et l'exécution des décisions en matière civile et commerciale , lorsque le consommateur a son domicile ou sa résidence habituelle en France ou lorsque le bien ou l'un des biens est situé sur le territoire d'un Etat partie à ces conventions.

"Article L.121-74.- Lorsque le bien ou l'un des biens est situé sur le territoire d'un Etat membre de la Communauté européenne, et lorsque la loi qui régit le contrat ne comporte pas les règles conformes à la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers, il sera fait impérativement application des dispositions mises en vigueur, pour respecter ladite directive, par l'Etat sur le territoire duquel est situé ce bien, ou à défaut, des dispositions de la présente section.

"Article L.121-75.- Lorsque le bien ou l'un des biens n'est pas situé sur le territoire d'un Etat membre de la Communauté européenne, le consommateur qui a sa résidence habituelle dans un Etat membre de la Communauté européenne ne peut être privé, quelle que soit la loi applicable, de la protection que lui assurent les dispositions impératives prises par cet Etat en application de la directive 94/47/CE du parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, précitée :

"- si le contrat a été conclu dans l'Etat du lieu de résidence habituelle du consommateur;

"- si le contrat a été précédé dans cet Etat d'une offre spécialement faite ou d'une publicité et des actes accomplis par le consommateur nécessaires à la conclusion dudit contrat;

"- si le contrat a été conclu dans un Etat où le consommateur s'est rendu à la suite d'une proposition de voyage ou de séjour faite, directement ou indirectement , par le professionnel pour l'inciter à contracter.

"Article L.121-76.- Les dispositions de la présente section sont d'ordre public. Le non-respect des dispositions prévues aux articles L.121-61, L.121-62, au premier alinéa de l'article L.121-63 et aux articles L.121-64 et L.121-68 est sanctionné par la nullité du contrat."

Article 2

Le 1° du 1 de l'article L.141-1 du code de la consommation est ainsi rédigé :

" 1° Les articles L.121-70, L.121-71, L.121-72, L.122-6 et L.122-7;".

Article 3

I.- L'article 1° de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est complété par un 8° ainsi rédigé:

"8° La conclusion de jouissance d'immeuble à temps partagé régit par les articles L.121-50 et suivants du code de la consommation."

II.- L'article 2 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :

"Aux titulaires d'une licence d'agent de voyage, en vertu de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyage ou de séjours, pour la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L.121-60 et suivants du code de la consommation."

III.- Après l'article 4 de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages et de séjours, il est inséré un article 4-1 ainsi rédigé :

"Article 4-1.- Les titulaires d'une licence d'agent de voyage peuvent toutefois conclure tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L-121-60 et suivant du code de la consommation.

"Ils peuvent également prêter leur concours à la conclusion de tels contrats, en vertu d'un mandat écrit.

"Pour se livrer à cette dernière activité, ils justifient spécialement, dans les conditions prévues par la présente loi, d'une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle et d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus pour autrui.

"Le montant de cette garantie ne peut être inférieur au montant maximal des fonds, effets ou valeurs détenus pour autrui à un moment quelconque, ni à un montant minimal fixé par décret en conseil d'Etat.

"Les modalités particulières de mise en œuvre et de fonctionnement de cette garantie, le contenu du contrat de mandat et des conditions de la rémunération du mandataire sont définis par décret en Conseil d'Etat."

IV.- Après le troisième alinéa de l'article 29 de la loi n°92-645 du 13 juillet 1992 précitée, il est inséré un 3° ainsi rédigé :

"3° Tout titulaire d'une agence de voyages qui prête son concours à la conclusion d'un contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L.121-60 et suivants du code de la consommation sans justifier du mandat, de l'assurance et de la garantie financière prévus à l'article 4-1."

La présente loi sera exécutée comme loi de l'Etat.

Rapport n°322 Transposition de la directive 94/47 CE du parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994/ Protection des acquéreurs

M. José BALARELLO, Sénateur

(voir le texte complet de la directive européenne de 1994 dans une autre rubrique adjacente)

Table des matières

EXPOSÉ GÉNÉRAL
I.LA JOUISSANCE D'IMMEUBLE À TEMPS PARTAGÉ : UN CONCEPT ORIGINAL S'INCARNANT DANS DES FORMULES JURIDIQUES TRÈS DIVERSES
A.UN CONCEPT INNOVANT QUI SE DISTINGUE NETTEMENT DU DROIT DE PROPRIÉTÉ
1.Un produit de consommation touristique
2.Une dualité de fondement juridique : droit réel, droit personnel
B.LA MULTIPLICATION DES MONTAGES JURIDIQUES FONDANT LE DROIT DE JOUISSANCE PÉRIODIQUE
1.En France :
2.A l'étranger
II.LA NÉCESSITÉ DE SÉCURISER LES TRANSACTIONS ET D'ORGANISER LA PROTECTION DU CONSOMMATEUR
A.DES LITIGES RÉSULTANT POUR L'ESSENTIEL DE PRATIQUES COMMERCIALES AGRESSIVES
B.LES LÉGISLATIONS NATIONALES ORGANISANT UNE PROTECTION DU CONSOMMATEUR
III. LA DIRECTIVE ET SA TRANSPOSITION EN DROIT INTERNE
1.La genèse de la directive
2.Le contenu de la directive
B.LE PROJET DE LOI
1.La transposition de la directive
2.Les dispositions complémentaires
IV.LES PROPOSITIONS DE LA COMMISSION
EXAMEN DES ARTICLES
Article premier
Transposition de la directive

Article 2
Modalités de constatation et de poursuite des délits
définis par l'article L. 121-69 du code de la consommation
Article 3
Adaptation de la loi Hoguet du 2 janvier 1970
ANNEXE

N° 322
SÉNAT
SESSION ORDINAIRE DE 1996-1997
Rattaché pour ordre au procès-verbal de la séance du 22 avril 1997
Enregistré à la Présidence du Sénat le 23 avril 1997
RAPPORT
FAIT
au nom de la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale (1) sur le projet de loi portant transposition de la directive 94/47 CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers,
Par M. José BALARELLO,
Sénateur.
(1) Cette commission est composée de : MM. Jacques Larché, président ; René-Georges Laurin, Germain Authié, Pierre Fauchon, Charles Jolibois, Robert Pagès, vice-présidents ; Michel Rufin, Jacques Mahéas, Jean-Jacques Hyest, Paul Masson, secrétaires ; Guy Allouche, Jean-Paul Amoudry, Robert Badinter, José Balarello, François Blaizot, André Bohl, Christian Bonnet, Mme Nicole Borvo, MM. Philippe de Bourgoing, Charles Ceccaldi-Raynaud, Michel Charzat, Raymond Courrière, Jean-Patrick Courtois, Charles de Cuttoli, Luc Dejoie, Jean-Paul Delevoye, Christian Demuynck, Michel Dreyfus-Schmidt, Patrice Gélard, Jean-Marie Girault, Paul Girod, Daniel Hoeffel, Lucien Lanier, Guy Lèguevaques, Daniel Millaud, Georges Othily, Jean-Claude Peyronnet, Claude Pradille, Louis-Ferdinand de Rocca Serra, Jean-Pierre Schosteck, Alex Türk, Maurice Ulrich, Robert-Paul Vigouroux.
Voir le numéro :
Sénat : 208 (1996-1997).
Logement et habitat.

LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION

Réunie le 23 avril 1997 sous la présidence de M. Pierre Fauchon, vice-président, la commission des lois a examiné en première lecture, sur le rapport de M. José Balarello, le projet de loi portant transposition de la directive 94/47 CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.
M. José Balarello ayant rappelé que le projet de loi avait pour objet de transposer en droit interne une directive européenne tendant à réduire les disparités entre les législations des Etats membres pour assurer une meilleure protection des consommateurs lors de la conclusion de contrats concernant l'acquisition de droits de jouissance à temps partagé de biens immobiliers, la commission a adopté trente-deux amendements, pour la plupart d'ordre rédactionnel.
A l'article premier, la commission a adopté trois amendements tendant à modifier le régime des sanctions pénales pour distinguer entre d'une part, les manquements aux obligations relatives à l'information du consommateur, et, d'autre part, l'infraction constituée par la perception d'un versement pendant le délai de rétractation.
Elle a par ailleurs complété le dispositif proposé à l'article 3 pour permettre aux agents de voyage titulaires d'une licence de conclure ou de prêter leur concours à la conclusion de contrats conférant un droit de jouissance d'immeubles à temps partagé.
EXPOSÉ GÉNÉRAL
Mesdames, Messieurs,
Le projet de loi soumis à votre examen procède à la transposition de la directive 94/47 CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.
Cette directive a pour objet de réduire les disparités entre les législations des Etats membres de la Communauté européenne et de " créer un socle minimal de règles communes " en matière de contrats relatifs à l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partagé de biens immobiliers, afin de supprimer les distorsions de concurrence et d'assurer une meilleure protection des consommateurs.
Comme le souligne l'exposé des motifs du projet de loi, la directive " est destinée à réagir contre les pratiques douteuses et à accroître la protection des particuliers qui s'engagent dans des mécanismes d'occupation à temps partiel de biens immobiliers, quelle que soit la forme juridique de ces mécanismes ". Elle " relève du droit de la consommation ", ce qui a conduit le Gouvernement à insérer les dispositions la transposant dans la législation nationale dans le code de la consommation. L'article premier du projet de loi complète ainsi par une section 9, intitulée " Contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé " le chapitre premier du titre II du livre premier de ce code.
Est ainsi défini, en application de la directive, un cadre juridique constitué de règles impératives relatives à la formation du contrat, quelle que soit la nature juridique de celui-ci (bail, contrat d'hôtellerie, société d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé...). Ce cadre juridique s'impose donc au lien contractuel établi entre un professionnel et un consommateur, concrétisant une transaction ayant pour objet l'acquisition d'un droit de jouissance, ou encore d'un droit d'utilisation, à temps partagé, d'un bien immobilier à usage d'habitation.
Ce type de transaction a longtemps été désigné par le vocable de " multipropriété " ou de " propriété spatio-temporelle ", terminologie dont il convient de souligner le caractère inapproprié dans la mesure où le contrat consacre généralement des droits personnels, non des droits réels. La jouissance à temps partagé de biens immobiliers ou " timeshare " est " une formule de commercialisation d'immeubles désignant une opération regroupant, dans un même immeuble, plusieurs personnes qui auront chacune la jouissance périodique et successive d'un même appartement " [1]. Cette activité est encore définie comme " consistant à partager le temps d'utilisation d'un bien immobilier entre plusieurs usagers, chacun d'eux étant successivement titulaire d'une ou plusieurs périodes, dont les prix d'achat varient selon leurs durées et selon qu'elles se situent en haute ou basse saison touristique " [2].
Cette formule touristique est à l'origine une invention française : elle est née en 1967 dans les Hautes Alpes, la Société des Grands Travaux de Marseille ayant lancé dans la station de Superdévoluy la formule permettant d'acheter le droit de séjourner dans la résidence une semaine donnée de l'année. Bien qu'ayant connu un certain succès, particulièrement dans les stations de sports d'hiver, elle a souffert d'un manque de flexibilité résultant de l'obligation d'utiliser toujours les mêmes semaines de vacances dans la même résidence, et du coût souvent élevé des charges d'entretien.
Dès le milieu des années 1970, le concept s'est exporté aux Etats-Unis où il fut adapté, durant la crise pétrolière : en 1974 est créée la première bourse d'échanges, RCI (Resort Condominium International), qui occupe encore aujourd'hui la première place sur le marché, suivie par Interval International, autre bourse d'échanges apparue en 1976. Ces bourses jouent un rôle essentiel en conférant au marché une flexibilité et en exerçant un contrôle de qualité.
Dans les années 1980, ce produit s'est développé en Europe, les premiers clients étant majoritairement anglo-saxons. Les premières résidences se sont construites dans les îles Canaries, aux Baléares et sur la Costa del Sol.
En France, berceau de l'invention, cette activité reste un phénomène nouveau qui connaît une forte progression depuis 1985. Les performances françaises dans ce secteur par rapport aux autres pays européens se caractérisent cependant par un important retard, alors même que la France reste la première destination touristique mondiale : selon une étude récente [3], 42,8 % des titulaires d'un droit de jouissance à temps partagé résident au Royaume-Uni, 12 % en Allemagne, 8,5 % en Italie et 8,1 % en France. Aux termes de cette même étude, la répartition par pays d'implantation de la résidence révèle que la France (2,6 %) arrive derrière l'Espagne (53,7 %), le Portugal (12,3 %), le Royaume-Uni (10,2 %), l'Italie (6,9 %) et l'Allemagne (3,2 %).
Au niveau mondial, cette activité connaît un fort dynamisme : sur la période 1980-1995, sa croissance a été plus rapide que celle du tourisme international. Entre 1980 et 1994, le nombre de détenteurs d'une période de jouissance a augmenté de 24 % par an. Fin 1994, on comptait dans le monde 4 145 résidences en temps partagé (dont 1 188 en Europe et 143 en France) et 3 144 000 ménages possédant au moins une semaine.
La jouissance à temps partagé constitue donc une formule souple et financièrement attractive [4], à fort potentiel de développement, source de dynamisme pour l'industrie du tourisme. Le retard enregistré par la France connaît des causes multiples : attachement à la " pierre " et donc à la propriété, déficit d'image lié à des scandales retentissants ayant provoqué la spoliation des titulaires du droit de jouissance, fiscalité inadaptée ... et une législation très protectrice du consommateur, source de distorsions de concurrence avec les pays voisins, l'Espagne en particulier.
La directive du 26 octobre 1994, dont le projet de loi doit permettre la transposition, réduit ces distorsions en imposant aux Etats membres de la Communauté européenne un ensemble de règles communes offrant des garanties au consommateur et de nature à assurer une plus grande transparence dans le fonctionnement de ce secteur d'activité. Elle prend ainsi en considération l'émergence d'une activité correspondant à un concept original aux multiples facettes pour une meilleure sécurisation des transactions.

I. LA JOUISSANCE D'IMMEUBLE À TEMPS PARTAGÉ : UN CONCEPT ORIGINAL S'INCARNANT DANS DES FORMULES JURIDIQUES TRÈS DIVERSES

Répondant à l'évolution des aspirations et des pratiques touristiques (fractionnement des congés, goût pour la diversité des destinations, possibilité d'accéder à des prestations annexes de loisir) pour un prix modéré, la jouissance immobilière à temps partagé constitue un concept original qui se distingue nettement du droit de propriété et se traduit par l'émergence de schémas contractuels très divers.

A. UN CONCEPT INNOVANT QUI SE DISTINGUE NETTEMENT DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

1. Un produit de consommation touristique
Le concept de jouissance à temps partagé de biens immobiliers trouve son origine dans la " multipropriété ", inventée en France en 1967 et permettant d'acheter un droit de séjour dans une résidence pour une ou plusieurs semaines déterminées de l'année. L'apparition de possibilités d'échanges [5], avec la création des bourses d'échanges, en conférant davantage de flexibilité au droit d'utilisation acquis, ainsi que la multiplication des services offerts associés à ce droit d'utilisation, ont converti le droit de jouissance à temps partagé en " produit de consommation à vocation touristique " [6]. Ce droit a donc eu tendance à se détacher de son socle immobilier et, partant, du droit de propriété dans son acception traditionnelle.
L'objectif poursuivi par son titulaire n'est pas, en effet, d'effectuer un investissement, mais plutôt d'acquérir une prestation de loisir.
2. Une dualité de fondement juridique : droit réel, droit personnel
Le droit de jouissance d'un bien immobilier à temps partagé se distingue du droit de propriété défini par l'article 544 du code civil qui confère au propriétaire " le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ", et donc le pouvoir d'utiliser , de céder, de louer, d'aliéner, de modifier la substance ou même d'anéantir le bien (usus, fructus, abusus).
Parfois fondé sur des formules contractuelles immobilières portant transfert de droits réels immobiliers (ex : bail emphytéotique, bail à construction, treuhand allemande, trust anglo-saxon), le droit de jouissance périodique peut également ne conférer que des droits personnels (ex. : contrats d'hôtellerie, société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé créée par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986).
Ainsi, la pratique la plus récente révèle-t-elle que le consommateur n'est plus appelé à participer directement à l'investissement de construction ou d'acquisition et de gestion du bien, des investisseurs ou des gestionnaires professionnels assumant ces missions. Le contrat n'a plus souvent pour objet que la jouissance du bien, cette jouissance découlant d'un droit de créance, d'un droit personnel, ledit contrat répondant à la qualification de louage de choses défini par l'article 1709 du code civil.

B. LA MULTIPLICATION DES MONTAGES JURIDIQUES FONDANT LE DROIT DE JOUISSANCE PÉRIODIQUE

Les formes juridiques retenues en matière d'acquisition de droits de jouissance à temps partagé se sont diversifiées en France mais aussi à l'étranger.
1. En France :
A l'origine, ce fut une adaptation du statut de la copropriété qui permit de fonder les opérations de " multipropriété " : la société constituée en vue de l'attribution en jouissance d'immeubles aux associés par fractions divises, régie par le titre II de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971.
La société d'attribution pouvait adopter les différentes formes prévues par la loi mais ce fut le plus souvent la forme civile qui fut utilisée. En général, une société de construction-vente se portait acquéreur d'un terrain et construisait l'immeuble en vue de le céder, achevé ou en état futur d'achèvement, à la société d'attribution, chargée d'attribuer des fractions de l'immeuble aux associés en jouissance et de mettre à leur disposition les moyens nécessaires à l'exercice de leurs droits (équipement mobilier).
La société d'attribution devenait propriétaire de l'immeuble et les associés ne détenaient qu'un droit privatif de séjour, ce droit correspondant à une créance mobilière.
Mais ce cadre juridique s'est révélé inadapté à la spécificité du fonctionnement de ces sociétés et aux besoins de protection de leurs associés. En outre, des publicités souvent tapageuses faisaient souvent croire aux intéressés qu'en cédant leurs parts, ils deviendraient propriétaires de l'immeuble [7].
Ces difficultés ont conduit le législateur, après un débat juridique approfondi au cours duquel a été rejeté l'aménagement du régime de l'indivision jugé trop complexe, à opter en faveur de la création d'un contrat de société. Aux termes de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, le droit de jouissance découle d'un droit personnel d'associé, la société ayant pour objet d'acquérir ou de construire l'immeuble et de le gérer. Cet objet peut s'étendre à la fourniture de services et au fonctionnement des équipements collectifs conformes à la destination de l'immeuble.
Le régime juridique ainsi défini contient un ensemble de dispositions protectrices de l'acquéreur et des associés. Dans tout document constatant l'acquisition de parts ou d'actions, la qualité d'associé et non de propriétaire doit apparaître clairement. De même, dans les publicités, toute mention du terme " propriétaire " est interdite.
Lors de la constitution de la société, divers documents sont établis : un état descriptif de division, un tableau d'affectation des parts ou actions aux lots et par période.
Un règlement précise la destination de l'immeuble et organise l'utilisation des équipements collectifs. Il fixe la quote-part des charges ou des bases selon lesquelles la répartition est faite.
Concernant le contrat, toute souscription ou cession de parts ou d'actions doit faire l'objet d'un acte sous seing privé ou d'un acte notarié, qui précise la nature des droits attachés à la part ou à l'action et leur consistance, telles que celles-ci résultent de la localisation de l'immeuble et du local correspondant au lot, et la détermination de la période de jouissance attribuée.
S'il s'agit d'une cession, l'acte doit préciser la situation comptable du cédant, attestée par la société, et sauf si la cession a lieu à titre gratuit, le prix à payer au cédant.
L'acte de souscription ou de cession doit faire mention également du dépôt au rang des minutes d'un notaire, soit du contrat de vente d'immeubles à construire, soit du contrat de promotion immobilière, de l'acte en tenant lieu ou de l'acte de cession de l'un de ces contrats.
Doivent être annexées à l'acte de souscription ou de cession les statuts de la société, l'état descriptif de division, le tableau d'affectation des parts ou actions, le règlement, une note sommaire indiquant les caractéristiques techniques de l'immeuble et des locaux et s'il y a lieu, le bilan du dernier exercice, le montant des charges afférentes au lot pour l'exercice précédent ou, à défaut, le montant prévisionnel de celles-ci et un inventaire des équipements et du mobilier. Cet acte peut faire référence à ces documents s'ils sont déposés au rang des minutes d'un notaire. En ce cas, une copie en est remise à l'associé et l'acte doit mentionner cette communication.
Le régime juridique résultant de la loi de 1986 prévoit également des garanties financières.
Les sociétés ne peuvent se porter cautions. Les associés ne répondent des dettes sociales à l'égard des tiers qu'à concurrence de leurs apports.
Sauf entre associés, aucun contrat de cession de parts ou d'actions ne peut être conclu avant l'achèvement de l'immeuble, à moins que n'aient été fournies une garantie financière et la justification d'un contrat de vente d'immeuble à construire ou d'un contrat de promotion immobilière.
La garantie est destinée à assurer, en cas de défaillance d'un ou plusieurs associés, le règlement des appels de fonds nécessaires au paiement du prix d'acquisition des biens sociaux ou à la réalisation des travaux de construction, d'aménagement ou de restauration. Elle est donnée par un établissement de crédit habilité par une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou par une société de caution mutuelle.
Des organes de contrôle sont prévus : il est institué un conseil de surveillance, élu par l'assemblée générale (celle-ci se réunissant au moins une fois par an), parmi les associés, qui a un rôle consultatif. A défaut de commissaire aux comptes, le contrôle de la gestion est effectué chaque année par un technicien non associé désigné par l'assemblée, à laquelle il rend compte de sa mission.
Les droits et obligations des associés sont clairement définis. Chaque associé a le droit de louer ou de prêter le local qui lui est attribué en jouissance.
Les associés sont tenus envers la société de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l'acquisition, l'aménagement ou la restauration de l'immeuble social, en proportion de leurs droits dans le capital social et de participer aux charges.
La loi distingue les charges relatives au fonctionnement de la société, à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, dont le montant est défini en fonction du nombre de parts, et les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement et le fonctionnement de l'immeuble, pour lesquelles leur montant est établi en fonction de l'utilisation ou de l'occupation effective.
Malgré cette instauration, par la loi de 1986, d'un statut juridique protecteur, les autres formes juridiques se sont multipliées. Mais ces autres produits aujourd'hui commercialisés en France sont tous de nature mobilière (baux à loyer en meublé, contrats d'hôtellerie, trust) : le titulaire du droit de jouissance est détenteur d'une créance mobilière.
Ce dernier mécanisme (le trust), d'origine anglo-saxonne, n'a pas encore reçu de qualification au regard du droit français mais des litiges sont actuellement portés devant les juridictions françaises.

2. A l'étranger
A l'étranger aussi sont apparus de nombreux mécanismes.
Certains montages attachent le droit de jouissance à un droit réel : " la nouvelle propriété " (vente assortie, pour une certaine durée, d'un bail consenti par l'acquéreur au vendeur, avec réserve d'un droit de jouissance périodique à l'acquéreur), la " pré-propriété " (acquisition, dans un premier temps, de la nue-propriété, assortie d'un droit de jouissance périodique, puis de l'usufruit), l'" éco-propriété " (transfert de l'usufruit pour certaines périodes, suivi du transfert de la pleine propriété). Ces mécanismes restent cependant marginaux et quelque peu théoriques.
Un autre système d'origine étrangère est le système à points, encore appelé système du club-hôtel, qui consiste en un capital matérialisé sous forme de points ou d'unités donnant droit à des semaines de séjour dans les différents hôtels ou résidences d'une même chaîne, selon des modalités propres à chaque promoteur, la saison, la durée, la destination et le niveau des prestations déterminant le nombre de points ou d'unités consommés.
Enfin, la formule du trust, ou club-trustee, connaît un important succès, en particulier en Europe où elle constitue le fondement juridique prépondérant. Elle a fait l'objet, dans le cadre de la Conférence de La Haye de droit international, d'une " convention relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance ", entrée en vigueur le 1er janvier 1992 et signée par la France le 26 novembre 1991.
Le trust est une institution originale du droit anglais, de la " common law " ; il propose un schéma triangulaire faisant intervenir[8] :
- le promoteur, qui prend en charge la construction de l'immeuble et l'aménagement de la résidence ou du complexe touristique,
- la société trustee à laquelle est transférée à titre fiduciaire la propriété de l'immeuble et qui gère la résidence,
- les bénéficiaires, titulaires du droit d'occuper chaque année pendant une ou plusieurs semaines fixées ou flottantes tel ou tel type de logement dans la résidence, qui sont regroupés au sein d'un club-trustee.
Cette formule peut se combiner avec un système d'occupation à points.
La dépossession du promoteur en faveur d'une société trustee est destinée à garantir les détenteurs de droits d'occupation contre les risques d'aliénation ou de constitution de droits de tiers grevant les biens. Est ainsi offert au consommateur une protection renforcée résultant de la présence du trustee qui remplit la triple fonction de gardien du titre de propriété, de contrôleur-régulateur des opérations de commercialisation et de séquestre du prix des ventes.
En Europe, un clivage est apparu entre les pays qui ont élaboré une législation spécifique définissant le montage juridique des opérations d'acquisition de droits de jouissance à temps partagé et ceux rattachant cette activité au droit existant, dont certains disposent d'une législation protégeant le consommateur[9].
Hormis la France, avec la loi du 6 janvier 1986 sur les sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, seuls le Portugal et la Grèce ont adopté des législations spécifiques : le Portugal, premier pays européen à avoir légiféré en la matière, a par le décret-loi du 31 décembre 1981, instauré un " droit d'habitation périodique " fondé sur un droit réel et qui ne s'applique qu'aux résidences touristiques ayant fait l'objet d'un classement. En Grèce, aux termes d'une loi du 14 octobre 1986, il s'agit d'un bail à temps partagé d'un logement touristique.
Dans les autres pays dépourvus de législation spécifique, les montages sont très divers. En Allemagne, la formule la plus répandue est celle de la société par actions qui est propriétaire de l'immeuble, le gère et verse aux actionnaires un dividende annuel sous la forme de points correspondant à un droit d'utilisation pour un appartement et une période identifiés.
La loi belge organise l'indivision volontaire : fondé sur un droit réel immobilier, ce système nécessite une publicité foncière des actes d'acquisition et de cession.
Au Royaume-Uni, la formule du club-trustee est la plus répandue : la législation sur les trusts s'applique.
En Espagne, les montages sont fondés sur un droit réel dont la nature est discutée. Le fondement sociétaire n'a été utilisé que marginalement.
En Italie, le contrat instaure le plus souvent un droit réel de copropriété.
La grande variété des montages juridiques et le caractère de plus en plus transnational des opérations ont révélé un besoin de " sécurisation " et de protection du consommateur.

II. LA NÉCESSITÉ DE SÉCURISER LES TRANSACTIONS ET D'ORGANISER LA PROTECTION DU CONSOMMATEUR

Les opérations relatives à l'acquisition d'un droit de jouissance à temps partagé ont donné lieu à des abus aboutissant à la spoliation des bénéficiaires. Ces abus ont conduit les Etats membres de la Communauté européenne à adopter une directive tendant à protéger le consommateur dont le présent projet de loi assure la transposition dans notre législation nationale.
A. DES LITIGES RÉSULTANT POUR L'ESSENTIEL DE PRATIQUES COMMERCIALES AGRESSIVES
En France, de nombreuses plaintes sont reçues par les associations de consommateurs, mais il n'existe pas de statistique globale.
Selon la Direction de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), les abus constatés résultent essentiellement des méthodes de commercialisation, en France, comme dans les autres pays européens.
Le nombre de plaintes recensées par les services déconcentrés de la DGCCRF a considérablement augmenté en 1996 (440 plaintes contre 200 en 1995). Ce fort accroissement s'explique d'une part, par l'action d'information menée par ces services qui tend à réduire le " chiffre obscur ", d'autre part, par la mise en liquidation judiciaire d'importants intermédiaires tels que " Lagon Vert " et " Altitude Voyage ".
La plupart des plaintes ont été enregistrées à Paris et dans le département de l'Hérault, dont la direction départementale a en charge le règlement des litiges de consommation dans le cadre des relations trans-frontalières entre la France et l'Espagne.
En 1996, 298 plaintes ont été enregistrées à Paris, dont 145 à l'encontre de " Lagon Vert ", 51 à l'encontre d'" Altitude Voyage " et 18 à l'encontre du " Cercle de la Cité ". Ces entreprises sont poursuivies pour non respect des règles applicables en matière de démarchage, de publicité mensongère et d'exercice de l'activité d'agent immobilier ou d'agence de voyage sans carte professionnelle ou licence, sans garantie financière ni assurance de responsabilité civile professionnelle.
A Montpellier, ont été enregistrées en 1996 47 plaintes relatives à l'acquisition de semaines de jouissance de biens immobiliers à temps partagé en Espagne. Dans la presque totalité des cas, il s'agit d'acquéreurs qui demandent la résiliation du contrat et le remboursement des avances versées au moment de la signature. Ces demandes sont consécutives à des consentements donnés hâtivement, sous la pression de méthodes commerciales particulièrement choquantes.
Au total, sur l'ensemble des plaintes déposées, 20 dossiers contentieux ont été transmis aux juridictions compétentes, chaque dossier regroupant plusieurs plaintes.
Les plaintes reprennent à peu près toujours les mêmes griefs : méthodes de vente agressives, publicité mensongère relative aux biens immobiliers concernés ou aux avantages annoncés, escroquerie résultant de la vente d'un droit de jouissance sur un bien ne correspondant pas à l'appartement témoin, contrat rédigé en langue étrangère et incomplet quant à la description du bien, difficultés liées aux bourses d'échanges résultant d'un déséquilibre entre l'offre et la demande pour certaines périodes, difficultés voire impossibilité d'exercer un recours du fait de l'éloignement géographique du bien, de la méconnaissance de la langue du contrat et du droit applicable.
D'autres problèmes rencontrés par les consommateurs ont été signalés :
- montant élevé des charges annuelles résultant d'une usure prématurée des appartements et des parties communes, soumis à une utilisation intensive ;
- difficulté de décider d'effectuer des travaux excédant le simple entretien ;
- en cas de revente, droits d'enregistrement excédant la valeur des parts sociales.
Certains contentieux ont d'ores et déjà abouti à des condamnations.
Ainsi, à Paris, 17 plaintes pour publicité mensongère déposées à l'encontre de deux sociétés ont fait l'objet de procès-verbaux et donné lieu à deux jugements de première instance qui ont condamné chaque entreprise à 210.000 F d'amende et leurs gérants à deux ans d'emprisonnement avec sursis.
En Charente-Maritime, à la suite de procès-verbaux consécutifs à des plaintes déposées en 1994 à l'encontre d'une société, le tribunal de grande instance a infligé, pour non respect des règles relatives au démarchage, une amende de 20.000 F et trois mois d'emprisonnement avec sursis au responsable de cette société.
A Montpellier, un arrêt de la cour d'appel du 23 octobre 1995 a, sur une plainte déposée à l'encontre d'une société, condamné son dirigeant à deux ans d'emprisonnement dont un avec sursis et confirmé la peine d'amende de 25.000 F prononcée par le tribunal de grande instance pour publicité mensongère et non respect des dispositions applicables en matière de démarchage et de crédit à la consommation.
La direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes de l'Hérault, saisie de plaintes à l'encontre de sociétés espagnoles, a obtenu, par règlement aimable, dans un cas sur quatre, la résiliation du contrat assortie du remboursement des acomptes.

B. LES LÉGISLATIONS NATIONALES ORGANISANT UNE PROTECTION DU CONSOMMATEUR
Face aux abus constatés, cinq Etats membres de la Communauté européenne ont adopté des réglementations protectrices du consommateur [10].
En France, cette protection est très complète et résulte de six textes : la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité, aux enseignes et préenseignes, interdisant la publicité mensongère ; la loi n° 72-1137 du 22 décembre 1972 modifiée en 1977 et 1989 qui, en matière de démarchage et de vente à domicile, ouvre une faculté de rétractation dans les sept jours de l'engagement et interdit au cédant, avant l'expiration de ce délai, d'exiger un versement de fonds ou un engagement de versement ; la loi Scrivener du 13 juillet 1979 permettant à l'acquéreur de subordonner son acquisition à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; la loi Neiertz du 30 décembre 1989 imposant, pour l'achat de parts ou d'actions de jouissance à temps partagé d'immeubles neufs, un délai de rétractation de sept jours ; la loi du 6 janvier 1986 précitée sur les sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé ; la loi Hoguet du 2 janvier 1970 imposant des conditions d'aptitude et une garantie financière aux professionnels jouant le rôle d'intermédiaire dans les transactions portant sur des parts ou des actions de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.
En Allemagne, depuis 1987, un organisme d'autodiscipline a élaboré un code stipulant notamment la nécessité d'une information publicitaire complète, l'interdiction de techniques de vente agressives, des garanties financières pour les immeubles vendus en l'état futur d'achèvement ainsi qu'un délai de réflexion de sept jours.
En Grèce, comme au Portugal, l'acte doit, à peine de nullité, résulter d'un acte authentique. Il doit en outre contenir une série d'informations destinées à éclairer complètement l'acquéreur.
Au Royaume-Uni, le consommateur est protégé par une législation qui s'est constamment enrichie depuis 1967. La dernière en date prévoyant une protection spécifique de l'acquéreur de timeshare résulte de la loi du 16 mars 1992 concernant les contrats d'une durée supérieure à trois ans et selon laquelle une convention de cession de droits ne vaut que s'il y a eu notification d'une offre mentionnant la faculté de rétractation dans un délai qui ne peut être inférieur à quatorze jours à compter de la signature. Par ailleurs, le Timeshare Developers Association, créé en 1987, a établi un système de normes et un code de bonne conduite. Depuis octobre 1990, le Timeshare Council a pris le relais.
En dépit de ces mesures protectrices adoptées par certains Etats membres et afin de réduire les disparités entre législations nationales alors même que les opérations considérées ont souvent une dimension transnationale, la Communauté européenne a élaboré une directive tendant à une harmonisation des dispositions protectrices du consommateur.

III. LA DIRECTIVE ET SA TRANSPOSITION EN DROIT INTERNE

1. La genèse de la directive

Les associations de consommateurs ont saisi, dès 1990, le Parlement européen et le Conseil d'un certain nombre de plaintes relatives à des acquisitions d'immeubles à temps partiel effectuées, pour la plupart, en Espagne, pays dépourvu de législation protectrice du consommateur.
En septembre 1991, un symposium a réuni consommateurs et professionnels. Il fut suivi d'une conférence d'experts puis, le 19 avril 1993, d'un avis du Comité économique et social.
Le 5 novembre 1993, le Journal Officiel des Communautés européennes (JOCE) publiait le texte proposé par la Commission et le 25 octobre 1994, le conseil des ministres, après un débat d'une durée de quatre heures, adoptait à la majorité qualifiée le texte définitif de la directive[11].
2. Le contenu de la directive
La directive 94/47 CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers a vocation à constituer un " socle commun " pour aménager une meilleure protection du consommateur, en amont et lors de la conclusion du contrat, dans les différents Etats membres de la Communauté européenne.
Cette directive relève donc du droit de la consommation et tend à réagir contre les pratiques douteuses constatées ainsi que les pratiques dilatoires, tout en réduisant la disparité des législations nationales et par là-même les risques de distorsions de concurrence. Cette dernière préoccupation tend à remédier aux déséquilibres constatés : ainsi l'étude comparative des situations française et espagnole révèle-t-elle qu'entre 1992 et 1994, l'Espagne, qui ne dispose d'aucune réglementation régissant les transactions ou la protection du consommateur et n'a reçu pendant cette période que 45 millions de touristes, a réalisé un chiffre d'affaires lié à des ventes de semaines vingt fois supérieur à celui enregistré par la France qui dans le même temps a reçu plus de 60 millions de touristes.[12]
La directive fixe un cadre contractuel, le contrat d'acquisition de droits d'utilisation de biens immobiliers à temps partagé, passé entre un professionnel (vendeur agissant dans le cadre de son activité professionnelle) et un consommateur, étant défini de façon suffisamment large pour englober toutes les formes juridiques utilisées. L'objectif est de protéger le consommateur en lui assurant en amont, au moment de l'offre, une information détaillée et un délai de réflexion nécessaires à l'expression d'un consentement éclairé [13].
Est ainsi créé un " document complémentaire " qui doit être mis à la disposition de toute personne qui le demande, contenant des renseignements devant être intégrés au contrat en cas d'acceptation de l'offre.
Toute publicité doit en outre indiquer la possibilité d'obtenir ce document et l'endroit où se le procurer.
Le contrat doit contenir encore d'autres informations que celles portées dans le document précité.
Le droit à l'information est sanctionné par un droit de résiliation dans un délai de trois mois.
Si les informations légales font défaut dans le contrat :
- soit le vendeur transmet les informations manquantes et, dès lors, le consommateur bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours ;
- soit, les informations manquantes ne sont pas transmises et le délai de rétractation court à compter de l'expiration du délai de trois mois pendant lequel est ouvert au consommateur le droit de résilier.
La directive instaure donc une faculté de rétractation, sans motif. L'exigence d'avances de paiement avant l'expiration de ce délai est interdite.
En cas de résiliation ou de rétractation, pour tout contrat dont le prix est entièrement ou partiellement couvert par un crédit accordé par le vendeur ou par un tiers sur la base d'un accord conclu entre ce tiers et le vendeur, la résiliation du crédit est automatique et aucune pénalité n'est applicable.
En outre, la directive régit la langue du contrat et contient une disposition de droit international privé afin d'assurer son application, quelle que soit la loi régissant le contrat, dès lors que le bien concerné est situé sur le territoire d'un État membre.
Elle renvoie aux États le soin de définir les sanctions applicables en cas de non respect des règles impératives qu'ils édicteront pour sa transposition et leur laisse la possibilité de prévoir des règles de protection de l'acquéreur plus contraignantes.
Conformément au principe de subsidiarité, la directive rappelle la compétence des États pour réglementer les autres aspects du contrat, en particulier la nature juridique du droit donnant vocation à la jouissance du bien.
In fine, elle accorde aux Etats-membres un délai de trente mois à compter de sa publication au JOCE pour adopter les dispositions législatives et réglementaires nécessaires à sa transposition. Il apparaît d'ores et déjà que la France ne sera pas en mesure de respecter ce délai.
Selon les informations communiquées à votre rapporteur, quatre Etats ont à ce jour procédé à la transposition : l'Allemagne (loi du 20 décembre 1996), les Pays-Bas (loi du 26 mars 1997), le Danemark (loi du 15 avril 1997) et la Grande-Bretagne (8-5-97). Dans la plupart des autres Etats membres, l'examen par le Parlement est en cours pour une entrée en vigueur des nouvelles dispositions pendant l'été ou à l'automne : il s'agit de l'Autriche, de la Belgique, de l'Espagne, de la Finlande, de la Grèce et de la Suède. La législation en vigueur au Portugal depuis 1993 répondant aux principales exigences définies par la directive, les pouvoirs publics envisagent un projet de loi pour procéder à quelques adaptations. Deux Etats membres enregistrent un retard plus important : l'Italie et le Luxembourg n'ont en effet pas encore adopté de projet de loi pour assurer la transposition de la directive.

B. LE PROJET DE LOI

Le projet de loi soumis à votre examen reprend globalement le texte de la directive dont la transposition est facilitée par la proximité des règles qu'elle instaure avec la législation nationale relative à la protection du consommateur. Aussi les dispositions nouvelles viennent-elles s'inscrire naturellement dans le code de la consommation. Elles sont regroupées sous l'article premier du projet qui comprend deux articles complémentaires, l'un procédant à une coordination à l'article L. 141-1 du code de la consommation, l'autre complétant la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce pour soumettre les intermédiaires se livrant à la commercialisation de droits de jouissance d'immeubles à temps partagé au régime des garanties qu'elle définit.
1. La transposition de la directive
Proposant une transcription fidèle de la directive, le projet de loi s'en éloigne toutefois sur certains points.
Considérant, d'une part, la nécessité de respecter la variété des montages juridiques correspondant à la diversité et au caractère évolutif de la demande afin de ne pas entraver le développement économique de l'immobilier destiné aux loisirs, et, d'autre part, qu'aucun contentieux significatif tenant à la nature juridique du contrat n'était intervenu, le projet de loi définit largement le contrat réglementé comme celui conclu à titre onéreux entre un professionnel et un consommateur pour conférer à ce dernier la jouissance d'un bien immobilier à usage d'habitation pour certaines périodes. Lorsqu'il s'agit d'un contrat à durée déterminée, cette durée ne peut être inférieure à trois ans.
Comme le souligne l'exposé des motifs, " les dispositions concernant la formation du contrat, le droit de rétractation, l'interdiction des avances, le lien entre le contrat principal et le crédit, le mode de calcul des délais, l'affirmation du caractère d'ordre public de ces dispositions et les sanctions répressives sont étroitement inspirées des textes sur le démarchage (art. L. 121-21 et suivants du code de consommation), le crédit à la consommation (art. L. 311-1 et suivants du même code) ou le crédit immobilier (art. L. 312-1 et suivants du même code). ".
La liste des mentions devant figurer dans l'offre est calquée sur celle annexée à la directive : ces mentions sont nombreuses et destinées à assurer une information complète du consommateur. Elles concernent par exemple l'identité et le domicile du professionnel, la désignation précise des locaux, la durée du contrat, la détermination des périodes de jouissance, l'énumération des équipements communs et des services accessoires, le prix initial et les modalités de paiement, le montant des charges, l'affiliation du professionnel à une bourse d'échanges et les conditions auxquelles le consommateur pourra y adhérer.
Excédant les exigences résultant de la directive, le projet de loi impose que soient reproduites dans l'offre, en caractères très apparents, les dispositions relatives au délai de maintien de l'offre, aux modalités d'acceptation de l'offre, au délai de rétractation et à l'interdiction faite au professionnel de percevoir un versement avant l'expiration de ce dernier délai.
Se détachant de la directive, le texte prévoit également la nécessité pour le consommateur de retourner au professionnel l'offre acceptée, assortie de sa signature et des mentions de la date et du lieu, par voie de lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette précaution tend à prévenir les acceptations hâtives.
Le projet de loi ne retient pas le droit de résiliation ouvert par la directive au consommateur pendant un délai de trois mois, sanctionnant les manquements à l'obligation d'information incombant au professionnel.
En effet, la résiliation du contrat, à l'initiative du consommateur, ne peut s'analyser au regard du droit français que comme une résolution puisqu'elle fait suite à l'inexécution par le professionnel de son obligation contractuelle d'informer. Produisant les mêmes effets que la nullité, elle suppose une intervention du juge qui la constate après avoir vérifié la réalité du manquement. Un tel dispositif s'avère complexe et présente l'inconvénient de retarder considérablement la formation du contrat puisque, lorsque certaines informations restent manquantes, celle-ci n'intervient qu'à l'expiration du délai de trois mois précité, le consommateur bénéficiant alors d'un délai de dix jours pour, le cas échéant, exercer son droit de rétractation.
Le projet de loi a préféré à ce dispositif un mécanisme plus simple à mettre en oeuvre, plus en harmonie avec le droit français et assurant une meilleure protection du consommateur dans la mesure où :
- au moment où il s'engage, l'acquéreur est en possession de toutes les informations prévues par la directive, contenues dans l'offre elle-même, et ce à peine de nullité du contrat ;
- il est imposé au professionnel de maintenir son offre pendant un délai de sept jours permettant au consommateur de prendre connaissance des informations fournies ;
- le consommateur dispose, à compter de l'acceptation de l'offre, d'un délai de dix jours, durée équivalente à celle prévue par la directive, pour se rétracter.
Conformément aux prescriptions de la directive, tout versement ou engagement de versement est interdit avant l'expiration de ce délai de rétractation. En outre, l'exercice de cette faculté de renonciation emporte résiliation de plein droit du contrat de crédit qui a pu être conclu pour financer l'opération. Aucune pénalité ne peut alors être appliquée. Le contrat portant acquisition du droit de jouissance est d'ailleurs formé sous la condition suspensive de l'obtention dudit crédit, si toutefois le professionnel a été préalablement informé de cette modalité de financement. Contrairement à la directive qui n'envisage que le cas où le crédit est accordé directement par le professionnel ou par un tiers mais avec l'accord de ce dernier, le projet de loi vise tout type de crédit accordé par un organisme habilité à cet effet dès lors que le professionnel a été informé de son existence.
En application de la directive, le projet de loi prévoit que l'offre doit être rédigée en français lorsque le consommateur réside en France, celui-ci bénéficiant de la faculté d'exiger qu'elle soit également rédigée dans une langue de l'État dont il est ressortissant.
L'obligation de rédiger l'offre en français vaut également lorsque le bien est situé sur le territoire français, ce qui constitue un ajout par rapport à la directive.
Lorsque l'acquéreur réside dans un autre État membre de la Communauté européenne ou est ressortissant d'un de ces États sans résider en France, l'offre est rédigée, à son choix, parmi les langues officielles de la Communauté, dans une des langues de l'État dans lequel il réside ou dont il est ressortissant. Enfin, quand le bien est situé dans un autre État membre que la France et que l'offre n'est pas rédigée dans la langue de cet État, une traduction conforme dans cette langue est remise à l'acquéreur.
Conformément à la directive, le projet de loi prévoit que toute publicité doit indiquer la possibilité d'obtenir le texte des offres et l'indication du lieu où le consommateur peut se le procurer.
Pour assurer l'application de l'ensemble de ces dispositions est prévu un double système de sanctions. Le non respect des obligations liées à l'information du consommateur concernant l'offre et la publicité, ou de l'interdiction de recevoir ou d'exiger le versement d'une somme d'argent avant l'expiration du délai de rétractation est érigé en délit puni de 200.000 F d'amende. Par ailleurs, au plan civil, les dispositions transposant la directive sont déclarées d'ordre public : toute stipulation y dérogeant doit donc être considérée comme nulle et non avenue. Le non respect des dispositions relatives aux mentions devant figurer dans l'offre, aux modalités d'acceptation de l'offre et à la langue dans laquelle elle doit être rédigée emporte la nullité du contrat.
Le projet prend en considération le caractère souvent transnational des opérations considérées pour :
- dans le respect des conventions de Bruxelles et de Lugano[14] sur la détermination du tribunal compétent, limiter la possibilité d'insérer dans le contrat des clauses attributives de compétence. Ainsi, lorsque l'acquéreur réside en France ou que le bien est situé sur le territoire d'un État partie aux conventions précitées, toute clause attribuant compétence à une juridiction d'un État non partie à ces conventions est réputée non écrite ;
- assurer l'application de la directive quelle que soit la loi applicable en vertu du droit international privé. Ainsi, lorsque le bien est situé sur le territoire d'un État membre de la Communauté européenne, il est fait application des dispositions adoptées par cet État pour transposer la directive ou, à défaut, des dispositions du présent projet de loi, si la loi régissant le contrat ne répond pas aux exigences définies par la directive. Lorsque le bien est situé hors de la Communauté, l'acquéreur résidant dans un État membre ne peut être privé des garanties offertes par la directive, quelle que soit la loi applicable, si le contrat a été conclu dans cet État ou y a été précédé d'une démarche publicitaire.
Le projet de loi procède à une transposition fidèle de la directive, en renforçant parfois les exigences qui en résultent pour une meilleure protection du consommateur.
2. Les dispositions complémentaires
L'article 2 du projet de loi procède à une coordination à l'article L. 141-1 du code de la consommation en ajoutant à son libellé la référence de la nouvelle disposition sanctionnant pénalement le non respect des obligations résultant du projet de loi. Il s'agit de permettre aux agents de la DGCCRF d'user de leurs pouvoirs d'enquête, prévus au titre VI de l'ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence, pour rechercher et constater les infractions.
L'article 3 complète l'article premier de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, pour soumettre au régime des garanties fixées par cette loi les professionnels se livrant ou prêtant leur concours à la conclusion de contrats de jouissance d'immeubles à temps partagé. Cette loi oblige à justifier d'une aptitude professionnelle et d'une garantie financière suffisante, à souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle, et exige que le professionnel puisse se prévaloir d'un mandat lorsqu'il intervient en qualité d'intermédiaire. Ces garanties sont de nature à assurer une protection satisfaisante du consommateur.

IV. LES PROPOSITIONS DE LA COMMISSION

Tout en approuvant le dispositif résultant du projet de loi pour transcrire en droit interne les exigences de la directive, votre commission vous soumet trente-deux amendements tendant, d'une part, à opérer une clarification terminologique, d'autre part, à réviser le régime des sanctions, enfin, à compléter l'article 3 pour permettre aux agents de voyage détenteurs d'une licence de se livrer à des opérations de " timeshare ".
Il s'agit tout d'abord de procéder à une clarification terminologique concernant la dénomination des parties au contrat.
Afin d'éviter toute confusion avec les dénominations résultant de la qualification du " contrat de base ", susceptible de correspondre à des formes juridiques très diverses, il semble préférable de désigner les parties sous l'appellation de " professionnel " et de " consommateur ", plutôt que de les dénommer " vendeur " et " acquéreur ". La terminologie proposée est d'ailleurs utilisée par les dispositions du code de la consommation relatives à la vente à distance et au démarchage.
Votre commission vous propose en second lieu de scinder le dispositif relatif aux sanctions pénales pour distinguer deux catégories d'infractions : d'une part, les délits constitués par le non respect des dispositions concernant l'information du consommateur, qu'il s'agisse de l'offre ou, en amont, de la publicité, et d'autre part, le délit résultant du fait d'exiger ou de recevoir du consommateur un versement ou un engagement de versement avant l'expiration du délai imparti à celui-ci pour exercer la faculté de rétractation.
Il semble opportun de ne pas placer sur un même plan ces deux catégories de délits et de prévoir une peine d'amende d'un montant plus faible pour les infractions liées à des manquements aux obligations d'information. Ces obligations sont en effet également garanties par une sanction civile : la nullité du contrat. Par ailleurs, le non respect de l'interdiction de percevoir ou d'exiger des avances pendant le délai de rétractation constitue un risque plus important pour le consommateur, accru par le caractère souvent transnational des opérations.
Nonobstant le pouvoir d'appréciation du juge pour la détermination de la peine en fonction de la gravité des faits délictueux, votre commission vous propose donc de fixer à 100.000 F le quantum de la peine applicable aux dispositions résultant de manquements aux dispositions relatives à l'information du consommateur, et de maintenir à 200.000 F le montant de l'amende encourue par le professionnel qui percevrait ou exigerait un versement avant l'expiration du délai de rétractation.

Votre commission vous propose enfin de compléter l'article 3 pour permettre aux agents de voyage détenteurs d'une licence, soumis aux dispositions du titre Ier de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages ou de séjours, de conclure ou de prêter leur concours à la conclusion de contrats conférant un droit de jouissance d'immeuble à temps partagé.

L'article 3 du projet de loi réserve en effet cette possibilité aux personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle délivrée par le préfet et satisfaisant à une série d'exigences définies par l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et par son décret d'application du 20 juillet 1972. Il s'agit de justifier d'une aptitude professionnelle, d'une garantie financière, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle et, pour chaque opération d'intermédiation immobilière, d'un mandat écrit. Ces personnes peuvent se livrer ou prêter leur concours à toutes les opérations portant sur les biens d'autrui, visées à l'article 1er de la loi.
Concernant les opérations relatives au temps partagé, le 4° de cet article premier de la loi Hoguet vise d'ores et déjà " la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ", formule de commercialisation des droits de jouissance d'immeuble à temps partagé fondée sur la loi du 6 janvier 1986. L'objet de l'article 3 du projet de loi est d'étendre le champ d'application de la loi Hoguet à l'ensemble des formules juridiques permettant cette commercialisation, pour les personnes titulaires d'une carte professionnelle.
Or, les agents de voyage licenciés demeureraient exclus de cette activité. En effet, l'article 4 de la loi du 13 juillet 1992 prévoit qu'ils " doivent se consacrer exclusivement " aux activités énumérées à l'article 1er de cette même loi (organisation et vente de voyages ou de séjours, délivrance de titres de transport, réservation de chambres, organisation de visites de musées...). L'article 25, dérogeant à cette clause d'exclusivité, leur ouvre la possibilité de se livrer à des activités de location de meublés saisonniers à usage touristique.

Les opérations tendant à commercialiser des droits d'utilisation de biens immobiliers à usage d'habitation à temps partagé correspondant davantage à un produit touristique qu'à un produit immobilier et se traduisant, en France, par un transfert de droits personnels et non de droits réels, il paraît légitime d'ouvrir ce champ d'activité aux agences de voyage. La réserver aux seuls détenteurs d'une carte professionnelle " loi Hoguet ", c'est-à-dire concrètement aux agents immobiliers, reviendrait à brider, d'emblée, le développement de cette activité qui représente pourtant un atout majeur pour l'industrie du tourisme. La principale fédération nationale d'agents immobiliers, la FNAIM, a d'ailleurs déclaré ne pas souhaiter pour l'instant représenter cette activité spécifique [15]. La nature ayant horreur du vide... cela reviendrait donc à laisser le champ libre à l'offre étrangère.
Cependant, les opérations concernées correspondant parfois à des montages complexes, il convient d'offrir au consommateur les meilleures garanties, avec le souci de ne pas introduire de distorsions de concurrence entre les différentes catégories de professionnels.
Aussi, votre commission vous propose-t-elle d'ouvrir cette activité aux agents de voyage titulaires d'une licence, tout en prévoyant l'obligation pour eux de souscrire à des garanties comparables à celles résultant de la loi Hoguet afin de couvrir le risque financier.
*
* *
Sous réserve de ces observations et des modifications qu'elle vous soumet, votre commission vous propose d'adopter le projet de loi portant transposition de la directive 94/47 CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

EXAMEN DES ARTICLES

Article premier

Transposition de la directive
Le présent article crée une section 9 au chapitre premier du titre II du livre premier du code de la consommation, livre premier intitulé " Information des consommateurs et formation des contrats ".
Ce chapitre premier traite des pratiques commerciales réglementées et regroupe en particulier les dispositions applicables en matière de vente à distance et de démarchage. Les dispositions qui y sont insérées aux fins de transposer en droit interne la directive du 26 octobre 1994 tendent à encadrer la formation des contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé.

L'article L. 121-60 détermine le champ d'application de ces nouvelles dispositions en définissant le contrat réglementé.
Transposant l'article 2 de la directive, il définit largement ce contrat afin d'englober l'ensemble des montages juridiques tendant à conférer un droit de jouissance à temps partagé s'exerçant sur un bien immobilier à usage d'habitation. Il s'agit de contrats conclus à titre onéreux entre un vendeur professionnel et un consommateur, l'acquéreur.

La durée du contrat est d'au moins trois années. Par différence avec la directive, l'article L. 121-60 prévoit que cette durée peut également être indéterminée et ne fixe pas de durée minimale pour la période annuelle de jouissance afin que certains professionnels désireux de se soustraire aux obligations légales ne choisissent une durée de référence inférieure (la directive prévoit que la période ne peut être inférieure à une semaine).
La définition générale du contrat résultant du premier alinéa permet d'appliquer le régime juridique résultant de la transposition de la directive à toutes sortes de contrats de base déterminant la nature du lien juridique établi entre le professionnel et le consommateur (bail, contrat d'hôtellerie, société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé). Selon la nature de ce lien, les parties au contrat peuvent être dénommées diversement : elles ne sont pas nécessairement " vendeur " et " acquéreur ". Pour éviter toute confusion provenant d'une superposition de qualification, il est apparu préférable à votre commission de retenir les vocables de " professionnel " et de " consommateur " qui, d'ailleurs, figurent dans les dispositions du code de la consommation relatives au démarchage et à la vente à distance. Aussi vous propose-t-elle un amendement en ce sens, lequel procède également à la réécriture du second alinéa. En effet, l'utilisation de l'adverbe " notamment " confère à cette dernière disposition une portée purement pédagogique. Or, il s'agit de préciser que les contrats régis par la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé sont bien soumis aux règles impératives ici insérées dans le code de la consommation, et donc que cette loi particulière ne déroge pas à la loi générale.
L'article L. 121-61 établit la liste des mentions qui doivent obligatoirement être portées dans l'offre.
Conformément à l'article 4 de la directive, l'offre doit être établie par écrit. La liste des mentions obligatoires correspond à celle figurant en annexe de la directive, à l'exception des mesures ajoutées telles que " la date limite et les conditions de réalisation de l'acte définitif si l'offre tend à la formation d'un avant-contrat " ou encore " le mode de paiement du prix ".
Toutes ces mentions sont destinées à assurer une information aussi complète que possible du consommateur. Elles concernent pour l'essentiel : l'identité et l'adresse du professionnel, la désignation précise des locaux, la durée du contrat, la détermination des périodes de jouissance, l'énumération des équipements communs et des services accessoires, le prix, le montant des charges, l'affiliation du professionnel à une bourse d'échanges et les conditions d'adhésion à cette bourse offertes au consommateur.

Selon les informations recueillies par votre rapporteur, les lois adoptées par les autres Etats membres ou les projets de loi en cours d'élaboration ou de discussion proposent une transposition fidèle de ces dispositions. Certains d'entre eux exigent des mentions supplémentaires : ainsi la loi allemande impose-t-elle au professionnel d'assortir le contrat d'une note sur le droit de rétractation du consommateur.

Sur l'article L. 121-61, votre commission vous propose six amendements d'ordre rédactionnel ayant notamment pour objet d'appliquer la dénomination des parties au contrat choisie précédemment.
Excédant les exigences résultant de la directive, l'article L. 121-62 exige que certaines dispositions soient reproduites dans l'offre en caractères très apparents, afin de prévenir les manoeuvres de contournement de professionnels indélicats. Une telle exigence existe déjà en matière de démarchage (art. L. 121-23 7° du code de la consommation).
Ces dispositions sont relatives au délai de maintien de l'offre, aux modalités d'acceptation de l'offre, au délai de rétractation ouvert au consommateur et à l'interdiction faite au professionnel de percevoir ou d'exiger un versement ou un engagement de versement avant l'expiration du délai de rétractation.

Votre commission vous propose un amendement tendant à porter au nombre des mentions obligatoirement reproduites les dispositions relatives, l'une, à l'obtention du crédit destiné à financer l'opération comme condition suspensive de formation du contrat (article L. 121-66), l'autre, à la possibilité d'obtenir une offre rédigée dans une langue déterminée (article L. 121-67). Ces dispositions paraissent en effet essentielles à la complète information du consommateur.

L'article L. 121-63, en son premier alinéa, prévoit que l'offre est remise ou envoyée au consommateur, en deux exemplaires, dont l'un comporte un coupon détachable afin de faciliter l'exercice de sa faculté de rétractation, comme c'est le cas en matière de démarchage (art. L. 121-24 du code de la consommation) :

Le second alinéa précise l'obligation pour le professionnel de maintenir l'offre pendant sept jours à compter de sa réception par le consommateur, la preuve de celle-ci incombant au professionnel. La directive ne prévoit pas un tel mécanisme. Ce délai a pour objet de permettre au consommateur de prendre connaissance des informations fournies, qui sont nombreuses et, après réflexion, de donner un consentement éclairé. Cette exigence doit permettre de lutter efficacement contre les méthodes de vente agressives. Tout en considérant comme inutile de prévoir une durée de validité de l'offre dès lors que le délai de rétractation est fixée de façon incompressible à dix jours, les professionnels, soucieux de souligner leur volonté de moraliser la commercialisation des droits de jouissance d'immeubles à temps partagé, ont admis que la preuve de la date de réception de l'offre devait peser sur eux [16].

Sur cet article, votre commission vous propose trois amendements d'ordre rédactionnel.
Ajoutant aux exigences découlant de la directive, l'article L. 121-64, en son premier alinéa, prévoit les modalités d'acceptation de l'offre. Celle-ci est signée par le consommateur qui doit également y apposer la mention de la date et du lieu. Toujours dans le but d'éviter les acceptations hâtives et parfois extorquées, le projet de loi impose que l'offre acceptée soit retournée au professionnel par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour déterminer la date de cette expédition.
Les professionnels ont exprimé la crainte qu'une telle formalité, inhabituelle dans les relations commerciales, ne décourage les consommateurs et constitue un frein au développement de l'activité.
Elle exclut en effet toute possibilité d'acceptation instantanée, le contrat ne pouvant être définitivement conclu dans les locaux du professionnel ou à l'occasion d'un voyage offert au consommateur. Cette formalité constitue cependant un élément de sécurisation des transactions ; le professionnel lui-même sera en outre plus aisément en mesure de prouver une acceptation tardive s'il a remis l'offre sur le marché.
Votre commission vous propose un amendement de réécriture de ce premier alinéa afin d'effectuer les coordinations rédactionnelles nécessaires et de préciser que la mention de la date et du lieu doit être inscrite de la main même du consommateur.
Conformément à l'article 5 de la directive, le second alinéa de l'article L. 121-64 prévoit une faculté de rétractation du consommateur dans un délai de dix jours suivant l'envoi de l'offre acceptée, seuls les frais tarifés restant susceptibles de lui être facturés (frais de dossier) à l'exclusion de toute pénalité.
Une telle faculté de repentir existe déjà dans notre législation en matière de démarchage à domicile, de vente à distance, de télé-achat, de voyages à forfait, de crédit à la consommation ou encore de crédit immobilier, mais le délai est alors fixé à sept jours.
Les autres Etats membres ont en général également retenu un délai de rétractation de dix jours. Toutefois, certains d'entre eux ont adopté (Grande-Bretagne : quatorze jours) ou envisagent d'adopter (Autriche : quatorze jours ; Belgique : quinze jours ouvrés ou dix-neuf jours calendaires) un délai aggravé.
Les deux tableaux ci-après [17] dressent un bilan comparatif des délais actuellement applicables dans les principaux Etats occidentaux :

DÉLAIS DE RÉFLEXION OU DE RÉTRACTATION
en nombre de jours

(valable en 97 avant la plupart des lois nationales sur le Timeshare)

Pays: Démarchage à domicile, Vente à distance, " Multipropriété " (les 3 chiffres corrrespondent aux 3 rubriques énoncées)

Allemagne 7 7 10 (1)
Australie 10 - 10
Autriche 7 - -
Belgique 7 7 - (proposera 15 jours)
Canada 2 à 10 7 à 10 -
Danemark Interdit 7 10
Espagne 7 7 -
Etats-Unis 3 - (2)
Finlande 7 7 7 (3)
France 7 7 7 (4)
Hongrie - - -
Irlande 7 - -
Japon 8 - -
Luxembourg 7 à 15 - -
Mexique 5 - 5
Norvège 10 10 10
Nouvelle-Zélande 7 7 -
Pays-Bas 8 7 10
Portugal 7 - 14
Royaume-Uni 7 7 14
Suède 7 10 -
Suisse 7 - -

Directive Union européenne 7 7 10

(1) - Délai fixé par l'article 5 de la loi du 20 décembre 1996 portant transposition de la directive.
(2) - Voir tableau concernant les Etats américains
(3) - Délai résultant d'un code de bonne conduite (nous ne retenons pas les projets qui ne sont pas à l'heure actuelle adoptés).
(4) - Pour la France, un délai de 7 jours s'applique dans la pratique bien qu'il ne résulte pas d'une réglementation propre au timeshare mais d'une assimilation avec le démarchage à domicile.

DURÉES DES DÉLAIS DE RÉTRACTATION AUX ETATS-UNIS
Les délais sont fixés pour chaque Etat, la durée moyenne s'établissant à 4,8 jours

Etat Année de la
réglementation Durée
(en nombre de jours)
ALABAMA 1983 5
ARIZONA 1982 7
ARKANSAS 1983 5
CALIFORNIE 1981 3
COLORADO 1984 5
CONNECTICUT 1982 3
DELAWARE 3
WASHINGTON 0
FLORIDE 1981 10
GÉORGIE 1983 7
HAWAII 1980 7
IDAHO 1984 0
ILLINOIS 1985 3
INDIANA 1985 3
IOWA 1985 5
KANSAS 0
KENTUCKY 1984 5
LOUISIANE 1983 10
MAINE 1983 15
MARYLAND 1985 10
MASSACHUSETTS 1988 3
MICHIGAN 5
MINNESOTA 5
MISSISSIPI 1984 5
MISSOURI 1985 5
MONTANA 1987 3
NEBRASKA 1980 3
NEW HAMPSHIRE 5
NEW JERSEY 7
NOUVEAU MEXIQUE 1982 7
NEW YORK 1985 7
CAROLINE DU NORD 1984 0
DAKOTA NORD 0
OHIO 3
OKLAHOMA 0
OREGON 1983 5
PENNSYLVANIE 1990 5
RHODE ISLAND 1984 3
CAROLINE DU SUD 1981 4
DAKOTA 1983 5
TENNESSEE 1981 0
TEXAS 1985 6
UTAH 1987 5
VERMONT 5
VIRGINIE 1981 7
WASHINGTON 1983 7
VIRGINIE DE L'OUEST 1984 10
WISCONSIN 1988 5

43 Etats sur 48 se sont prononcés sur un délai égal ou inférieur à 7 jours.

Au second alinéa de l'article L. 121-64, votre commission vous propose un amendement de coordination rédactionnelle.
Elle vous soumet un amendement tendant à insérer après l'article L. 121-64 un article additionnel pour y transférer les dispositions de l'article L. 121-70 précisant les modalités de computation des délais de maintien de l'offre ou de rétractation lorsqu'un tel délai vient à son terme un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé. Il paraît cohérent de faire figurer une telle disposition à la suite de celles qui définissent lesdits délais. Cela permettra en outre d'inclure ces indications dans la liste des mentions obligatoires inscrites dans l'offre, qui seront ainsi portées à la connaissance du consommateur.
L'article 6 de la directive dispose que " les Etats membres prévoient dans leur législation des mesures visant à interdire tout paiement d'avances par l'acquéreur avant la fin de la période d'exercice du droit de rétractation ". L'article L. 121-65 transpose cette obligation dans le code de la consommation : il définit largement cette interdiction pour éviter tout contournement. Ainsi, " nul ne peut exiger ou recevoir de l'acquéreur, ou de quiconque pour lui, aucun versement ou engagement du versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit ".
Complétant le dispositif relatif à l'information du consommateur, cette interdiction constitue une mesure essentielle à sa protection.
Votre commission vous soumet, sur cet article, un amendement de coordination rédactionnelle.
S'inspirant de l'article 7 de la directive, l'article L. 121-66 prévoit que le contrat conférant le droit de jouissance est formé sous la condition suspensive de l'obtention du crédit, lorsque tel est le mode de financement de l'opération. Il est toutefois nécessaire que le professionnel partie à la transaction, ait été préalablement informé de l'existence de ce mode de financement. Contrairement à la directive qui n'envisage que le cas où le crédit est accordé directement par ce professionnel ou par un tiers mais avec l'accord dudit professionnel, le projet de loi vise tout type de crédit accordé par un professionnel, qu'il s'agisse de celui partie à la transaction ou de tout autre organisme habilité à cet effet.
L'article L. 121-66 prévoit par ailleurs que l'exercice de la faculté de rétractation dans le délai imparti emporte résiliation de plein droit, et sans application de pénalités, du contrat de crédit qui a pu être conclu pour financer l'opération.
Sur cet article, votre commission vous propose deux amendements rédactionnels, dont l'un, portant sur le premier alinéa, tend en outre à supprimer une précision inutile. La référence aux dispositions du code de la consommation relatives au crédit à la consommation et au crédit immobilier n'est en effet pas nécessaire : elles s'appliqueront d'emblée aux contrats de crédit régis par la loi française.
L'article L. 121-67 transpose les dispositions de la directive figurant sous son article 4, concernant la langue du contrat. Le dispositif est double : il définit les cas dans lesquels l'offre doit être rédigée dans une langue déterminée et ceux où une traduction conforme doit être remise au consommateur. Trois critères sont pris en considération : l'Etat de résidence du consommateur, l'Etat dont il est ressortissant, l'Etat où est situé le bien.
Ainsi, l'offre doit être rédigée en français lorsque le consommateur réside en France, celui-ci bénéficiant de la faculté d'exiger qu'elle le soit également dans une langue de l'Etat dont il est ressortissant. Aux termes du troisième alinéa, et bien que la rédaction en soit peu explicite, l'obligation de rédiger l'offre en français vaut également lorsque le bien est situé en France : cela constitue un ajout par rapport aux exigences résultant de la directive.
Lorsque le consommateur réside dans un autre Etat membre de la Communauté européenne, ou est ressortissant d'un de ces Etats sans résider en France, l'offre est rédigée, à son choix, parmi les langues officielles de la Communauté, dans une des langues de l'Etat dans lequel il réside ou dont il est ressortissant.
Enfin, quand le bien est situé dans un autre Etat membre que la France et qu'il n'est pas exigé que l'offre soit rédigée dans la langue de cet Etat, une traduction conforme dans cette langue doit être remise au consommateur.
Sur cet article, votre commission vous propose quatre amendements d'ordre rédactionnel ou tendant, par souci de clarification, à fusionner les premier et troisième alinéas.
Transposant l'article 3 (3.) de la directive, l'article L. 121-68 exige de toute annonce publicitaire qu'elle indique la possibilité d'obtenir le texte de l'offre et l'indication du lieu où le consommateur est susceptible de se le procurer. Cette disposition a pour objet d'assurer l'information du consommateur en amont de toute négociation commerciale. Elle a simultanément pour effet de drainer la clientèle vers les locaux des professionnels, mais les inconvénients qui pourraient en résulter sont annulés par les garde-fous mis en place, en particulier le délai de rétractation. Votre commission vous propose à cet article un amendement rédactionnel.
Aux termes de l'article 10 de la directive, " les Etats membres prévoient dans leur législation les conséquences du non respect des dispositions de la présente directive ".
La plupart des Etats membres ont instauré ou envisagent de mettre en place un régime de sanctions pécuniaires, auxquelles s'ajoutent parfois la nullité du contrat (ex. : loi allemande du 20 décembre 1996).
L'article L. 121-69 du projet de loi propose un dispositif pénal érigeant en délit puni de 200.000 F d'amende le non respect des obligations liées à l'information du consommateur concernant l'offre et l'annonce publicitaire ou de l'interdiction de recevoir ou d'exiger le versement d'une somme d'argent avant l'expiration du délai de rétractation.
Il est apparu inopportun à votre commission de placer sur un même plan les manquements à l'obligation d'information et le fait de recevoir ou d'exiger un versement pendant le délai de rétractation. Ce dernier agissement comporte en effet un risque plus sérieux pour le consommateur, en particulier si le versement des avances est intervenu à l'étranger. Aussi doit-il être puni plus sévèrement. Par ailleurs, tout manquement aux dispositions relatives à l'information du consommateur est également sanctionné au plan civil, par la nullité du contrat.
Ainsi votre commission vous propose-t-elle dans ce dernier cas d'abaisser le quantum de la peine à 100.000 F, d'autant que lorsque le manquement sera constitutif de manoeuvres frauduleuses destinées à tromper le consommateur pour l'inciter à accepter l'offre, le professionnel sera passible des peines punissant l'escroquerie (Art. 313-1 du code pénal : cinq ans d'emprisonnement et 2.500.000 F d'amende).
Votre commission vous soumet donc trois amendements pour distinguer les deux catégories de délits et reproduire les dispositions relatives à la responsabilité pénale des personnes morales.
Elle vous soumet un amendement de suppression de l'article L. 121-70 dont les dispositions, relatives aux modalités de computation des délais de maintien de l'offre et de rétractation, ont été transférées après l'article L. 121-64.
Les articles L. 121-71, L. 121-72 et L. 121-73 répondent à l'exigence formulée par l'article 9 de la directive en vertu duquel " les États membres prennent les mesures nécessaires pour que, quelle que soit la loi applicable, l'acquéreur ne soit pas privé de la protection accordée par la présente directive, si le bien immobilier est situé sur le territoire d'un État membre ".
Les questions de la désignation de la juridiction compétente et de la détermination de la loi applicable sont importantes car le contrat réglementé st très souvent transfrontalier, ce qui place le consommateur dans une situation de vulnérabilité accrue.
Ainsi le projet de loi propose-t-il des garanties renforcées par rapport à la directive.
L'article L. 121-71 prévoit que toute clause attributive de compétence à une juridiction d'un État non partie aux conventions de Bruxelles du 27 septembre 1968 et de Lugano du 16 septembre 1988 est réputée non écrite lorsque le consommateur est domicilié ou réside dans un État partie à ces conventions ou que le bien est situé sur le territoire de cet État.
Cette disposition est compatible avec la Convention du Bruxelles dont l'article 16 prévoit la compétence exclusive des tribunaux de l'État partie où l'immeuble est situé lorsque le contrat porte sur un droit réel immobilier, et dont les articles 2 et 5 désignent la juridiction du lieu du domicile du défendeur ou du lieu d'exécution du contrat si ces lieux sont situés sur le territoire d'un Etat partie à la Convention, lorsque le contrat porte sur un droit personnel.
L'article L. 121-71 doit permettre d'éviter que le professionnel n'impose au consommateur la juridiction du pays où il est lui-même domicilié.
Sur cet article, votre commission vous propose un amendement de coordination rédactionnelle.
Les articles L. 121-72 et L. 121-73 définissent les règles de détermination de la loi applicable en distinguant selon que le bien est situé ou non sur le territoire d'un État membre de la Communauté européenne, afin que les garanties résultant des dispositions de la directive puissent bénéficier au consommateur.
L'article L. 121-72 a ainsi pour objet de remédier au problème qui résulterait d'un retard ou d'un défaut de transposition de la directive. L'hypothèse considérée est celle où le bien est situé sur le territoire d'un État membre de la Communauté européenne. Si la loi régissant le contrat, c'est-à-dire en principe, aux termes de la Convention de Rome du 19 juin 1980 relative aux obligations contractuelles, la loi choisie par les parties ou à défaut la loi du lieu de situation de l'immeuble, n'a pas été mise en conformité avec les exigences découlant de la directive, il sera impérativement fait application des dispositions adoptées par l'État où est situé le bien pour respecter la directive ou, à défaut, des dispositions du présent projet de loi.
Sur cet article, votre commission vous propose un amendement rédactionnel tendant à supprimer une précision inutile.
L'article L. 121-73 considère l'hypothèse où le bien n'est pas situé sur le territoire d'un État membre alors que le consommateur réside dans un État de la Communauté européenne. Sa rédaction est calquée sur celle de l'article 5 de la Convention de Rome précitée dont le champ d'application est limité aux contrats de fourniture de biens mobiliers corporels ou de services.
L'article L. 121-73 prévoit que, quelle que soit la loi régissant le contrat en vertu des règles du droit international privé, le consommateur ne pourra être privé de la protection qui lui est offerte par la législation transposant la directive prise par l'État où il réside lorsque le contrat a été conclu dans cet Etat, y a été précédé d'actes tendant à sa conclusion (offre, publicité...) ou que des opérations de démarchage y ont été effectuées (proposition de voyage ou de séjour).
Votre commission vous soumet sur cet article un amendement de précision rédactionnelle.
Transposant les articles 8 et 10 de la directive, l'article L. 121-74 prévoit que les dispositions de la section 9 ajoutée au chapitre premier du titre II du livre premier du code de la consommation portant transposition de la directive sont d'ordre public : toute stipulation contraire doit donc être considérée comme nulle et non avenue. En outre, le non respect des dispositions relatives aux mentions devant figurer dans l'offre, à la matérialité du document la supportant, aux modalités de son acceptation et à la détermination de la langue dans laquelle elle doit être rédigée, est sanctionné par la nullité du contrat. Cette sanction est beaucoup plus radicale que la simple faculté de résiliation ouverte par la directive au consommateur pendant un délai de trois mois et, partant, elle est plus protectrice du consommateur.
Sur cet article, votre commission vous soumet un amendement tendant à restreindre la référence à l'article L. 121-63 à son premier alinéa. Le second alinéa de cet article énonce en effet l'obligation faite au professionnel de maintenir l'offre pendant un délai de sept jours à compter de sa réception par le consommateur. Or, il serait paradoxal et contraire à l'objectif poursuivi qui est la protection du consommateur, que le non respect par le professionnel de cette obligation de maintien de l'offre conduise à la nullité du contrat résultant d'une acceptation émise par le consommateur dans ce délai.
Votre commission vous propose d'adopter l'article premier ainsi modifié.
Article 2
Modalités de constatation et de poursuite des délits
définis par l'article L. 121-69 du code de la consommation
Cet article propose de compléter la liste des dispositions visées par l'article L. 141-1 du code de la consommation en son paragraphe I par la référence à l'article L. 121-69 sanctionnant pénalement le non respect de certaines dispositions relatives aux contrats conférant un droit de jouissance à temps partagé de biens immobiliers à usage d'habitation.
Il s'agit de permettre aux agents de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) de constater et de poursuivre ces infractions dans les conditions fixées par l'ordonnance n° 86-1243 du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence.
Ces agents peuvent se livrer à des enquêtes donnant lieu à l'établissement de procès-verbaux. Pour ce faire, ils " peuvent accéder à tous locaux, terrains ou moyens de transports à usage professionnel, demander la communication des livres, factures et tous autres documents professionnels et en prendre copie, recueillir sur convocation ou sur place les renseignements et justifications ". " Ils peuvent demander à l'autorité dont ils dépendent de désigner un expert pour procéder à toute expertise contradictoire nécessaire ". En outre, est puni de six mois d'emprisonnement et de 50.000 F d'amende le fait de s'opposer, de quelque façon que ce soit, à l'exercice par ces agents des pouvoirs qui leur sont conférés.
A l'article 2 du projet de loi, votre commission vous soumet un amendement de coordination pour tenir compte de la scission de l'article L.121-69 inséré dans le code de la consommation.
Article 3
Adaptation de la loi Hoguet du 2 janvier 1970
Cet article a pour objet de compléter l'énumération proposée par l'article premier de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite " loi Hoguet ", réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, pour soumettre au régime des garanties qu'elle définit les professionnels se livrant ou prêtant leur concours à la conclusion de contrats de jouissance d'immeubles à temps partagé. Cette loi oblige en effet à justifier d'une aptitude professionnelle et d'une garantie financière suffisante, à souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle, et exige que le professionnel puisse se prévaloir d'un mandat écrit lorsqu'il intervient en qualité d'intermédiaire.
Actuellement, l'intermédiaire est soumis à cette réglementation lorsque le droit de jouissance d'immeuble à temps partagé est acquis par une souscription ou un achat de parts ou d'actions d'une société régie par la loi du 6 janvier 1986 (article premier 4° de la loi Hoguet), ou par la conclusion d'un contrat de vente ou d'un bail (article premier 1° de la loi Hoguet). En revanche, les opérations conclues sur le fondement d'un contrat d'une autre nature, tel que celui portant adhésion à un club, demeurent hors du champ de la loi Hoguet.
L'extension proposée a donc pour objet d'appliquer les mêmes garanties à toutes les opérations transférant un droit de jouissance à temps partagé de biens immobiliers à usage d'habitation, quelle que soit la qualification du contrat qui en constitue le support. Il s'agit de prendre en considération la grande diversité des pratiques contractuelles.
Toutefois, cette adaptation ne règle pas la situation des agents de voyage au regard de cette activité, alors même que cette question avait été évoquée dès 1992, au cours des débats parlementaires qui ont conduit à l'adoption de la loi du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages ou de séjours. Un amendement avait en effet été présenté pour permettre aux agents de voyage titulaires d'une licence de " se livrer à la réservation de périodes en résidences en jouissance à temps partagé ". Le projet de directive étant alors en discussion à Bruxelles, le Gouvernement avait jugé " prématurée " l'adoption d'une telle disposition, tout en affirmant qu' " à l'avenir, les moyens juridiques devaient être offerts aux agents de voyage pour intervenir dans ce domaine d'activité 18 ".
Or, il apparaît qu'ils en demeurent exclus : l'article 4 de la loi du 13 juillet 1992 prévoit en effet qu'ils " doivent se consacrer exclusivement " aux activités énumérées à l'article premier de cette même loi (organisation de vente de voyages et de séjours, délivrance de titres de transport, réservation de chambres, organisation de visites de musées ...), seul l'article 25 dérogeant à cette clause d'exclusivité pour leur ouvrir la possibilité d'effectuer des locations de meublés saisonniers à usage touristique.
A l'heure actuelle, la distribution des produits conférant un droit de jouissance à temps partagé est assumée par les différentes catégories de professionnels de la façon suivante [19] :

Agents immobiliers Agents de voyages Autres professionnels

Parts de société (loi du 6 janvier 1986) oui non non
Trust non non oui
Location en meublé saisonnier à usage touristique oui oui
(Art. 25 - loi du 13 juillet 1992) oui
(Art. 25 - loi du 13 juillet 1992)

Contrat d'hôtellerie oui
(Art. 12 - loi du 13 juillet 1992) oui oui
(Art. 12 - loi du 13 juillet 1992)

Les opérations de commercialisation de droits d'utilisation de biens immobiliers à temps partagé correspondant aujourd'hui davantage à une prestation touristique qu'à un produit immobilier, il paraît légitime d'ouvrir ce champ d'activité aux agences de voyage, dès lors que les garanties nécessaires peuvent être offertes aux consommateurs et que les conditions d'une loyale concurrence entre les différentes catégories de professionnels susceptibles d'intervenir sont respectées. Tel est l'objet de l'amendement proposé par votre commission.
Elle vous propose d'adopter l'article 3 ainsi modifié.

ANNEXE
DIRECTIVE 94/47/CE DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL
du 26 octobre 1994
concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers

1 Les Petites Affiches, 3 juin 1988, n° 67, p. 30 ; " La loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 créant le statut juridique de la multipropriété ", Joël Gall.
2 Recueil Francis Lefèvre.
3 REXECODE (Centre de Recherche pour l'Expansion de l'Economie et le Développement des Entreprises), " une étude d'impact relative au " timeshare " en France ", octobre 1996.
4 Selon une étude du Conseil national de la Consommation, l'achat d'une semaine de vacances à vie revient à un prix situé dans une fourchette allant de 60 000 à 110 000 francs en fonction de la superficie de l'appartement, de la saison choisie et de la qualité de la résidence, les frais d'échanges s'élevant à environ 600 francs par an et les charges annuelles de maintenance à environ 1 000 à 1 500 francs.
5 L'échange est fondé sur un critère d'équivalence et peut concerner la période saisonnière, sa durée, la taille de l'unité d'habitation, le profil de la résidence ...
6 Etude REXECODE précitée, p. 12.
7 Les Petites Affiches, article précité.
8 Gazette du Palais n°s 134 et 135 des 14 et 15 mai 1993, p. 2., " Droits de jouissance à temps partagé et " timeshare " : réflexions comparatives sur le système élaboré par la loi du 6 janvier 1986 et celui du club trustee ", Jean-Claude Goldsmith.
9 La Semaine Juridique (JCP), 1993, Ed. N., n° 16, p. 178 " Le timeshare en droit européen comparé ", Jean-Louis Falcoz.
10 La Semaine juridique (JCP) - 1993, article précité.
11 Jurissimmo - hiver 1996-1997 - p. 4. " Droit d'utilisation de biens immobiliers à temps partiel, directive et transposition française ".
12 Jurissimo - Article précité.
13 Conseil National de la Consommation (CNC), rapport du groupe de travail " Droits de jouissance d'immeuble à temps partagé ".
14 La convention de Bruxelles du 27 septembre 1968, entrée en vigueur le 1er février 1973, lie l'Allemagne, la Belgique, la France, l'Italie, le Luxembourg et les Pays-Bas. Elle a été plusieurs fois modifiée à l'occasion de l'adhésion du Danemark, de l'Irlande, du Royaume-Uni, de la Grèce, de l'Espagne et du Portugal. Elle définit les règles attributives de compétence juridictionnelle.
La convention de Lugano du 16 septembre 1988 lie ces mêmes Etats et concerne la compétence judiciaire et l'exécution des décisions en matière civile et commerciale.
15 Revue de la FNAIM, octobre-novembre 1996
16 Conseil National de la Consommation, Rapport précité.
17 Etude REXECODE précitée - p. 74 et 75, actualisée par la mention des délais retenus par les Etats membres ayant transposé la directive.
18 J.O. Débats - Assemblée nationale - juin 1992 - p. 2645.
19 Rapport du groupe de travail du C.N.C. précité, p. 15.